Stavba rtěnky -Lipstick Building

z Wikipedie, otevřené encyklopedie

Budova rtěnky
Lipstick Building (51923067068).jpg
Budova rtěnky
Obecná informace
Postavení Dokončeno
Typ Kancelář
Umístění 885 Third Avenue, Manhattan, New York, Spojené státy americké
Souřadnice 40°45′28″N 73°58′08″Z / 40,75778°N 73,96889°Z / 40,75778; -73,96889 Souřadnice: 40°45′28″N 73°58′08″Z / 40,75778°N 73,96889°Z / 40,75778; -73,96889
Dokončeno 1986
Výška
Střecha 138 m (453 stop)
Technické údaje
Počet podlaží 34
Design a konstrukce
Architekt John Burgee a Philip Johnson
Strukturální inženýr Úřad Irwina Cantora

The Lipstick Building, také známý jako 885 Third Avenue a 53rd at Third, je 453 stop (138 metrů) vysoký mrakodrap na Third Avenue mezi 53. ulicí a 54. ulicí ve čtvrti Midtown Manhattan v New Yorku . Byl dokončen v roce 1986 a má 34 pater. Budovu navrhli John Burgee a Philip Johnson pro Hines Interests a byla prvním projektem developera Geralda D. Hines v New Yorku. Přezdívka budovy je odvozena od jejího tvaru a barvy, která připomíná tubu rtěnky.

Budova má téměř eliptickou hmotu, s neúspěchy nad 19. a 27. podlažím, stejně jako dvoupatrový žulový penthouse. Konstrukce je ve skutečnosti polygonální; jak základní, tak i zadní část mají přes sto stran. Budova stojí na dvouvysokém sloupu u paty a fasáda je z červené imperiální žuly a nerezové oceli. Na severovýchodní straně budovy je devítipatrová obdélníková přístavba. Budova má 580 000 čtverečních stop (54 000 m 2 ) pronajímatelných prostor, z nichž některé byly postaveny výměnou za vylepšení stanice Lexington Avenue/51st Street . Pro ochranu budovy proti větru ze severu navrhl statik Irwin Cantor nosný systém trubek a centrální jádro pro nástavbu budovy .

Společnost Hines Interests koupila pozemek od Citigroup v roce 1981 a najala Burgeeho a Johnsona, aby pro toto místo navrhli eliptickou kancelářskou budovu. Stavba byla zahájena v květnu 1984 a stavba byla dokončena o dva roky později. V prvních několika letech historie budovy byly kancelářské prostory obecně ziskové. Hines prodal budovu v roce 2004 společnosti Tishman Speyer, která prodala částečný podíl společnosti Prudential Real Estate Investors . Metropolitan 885 Third Avenue LLC pak budovu získala v roce 2007 na základě komplexní finanční smlouvy, ve které byly příslušné pozemky prodány samostatně společnosti SL Green . Poté, co Metropolitan v roce 2010 zkrachoval, převzaly vlastnictví Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima a Marciano Investment Group . Ceruzzi Properties a SMI USA získaly pozemek v roce 2015 a SL Green převzala budovu v roce 2021.

místo

The Lipstick Building se nachází na 885 Third Avenue ve čtvrti Midtown Manhattan v New Yorku . Zabírá západní část městského bloku ohraničeného Třetí třídou na západě, 54. ulicí na severu, Druhou třídou na východě a 53. ulicí na jihu. Pozemek ve tvaru "L" pokrývá 26 108 čtverečních stop (2 425,5 m 2 ) s průčelím 200 stop (61 m) na Third Avenue a hloubkou 160 stop (49 m). Mezi další blízké budovy patří 599 Lexington Avenue na jihozápad, Citigroup Center na západ a 919 Third Avenue dva bloky na sever.

Vchod do stanice metra New York City Lexington Avenue / 51st Street (obsluhována vlaky 6, <6> ​​, E a ​M ) je vedle budovy. Vstup stál developera budovy 7 milionů dolarů a byl postaven za účelem zvýšení množství prostoru v budově. Podle běžných územních předpisů byl maximální poměr podlahové plochy (FAR) pro jakoukoli budovu na místě věže 15. Vývojáři dostali bonus 20 procent za zlepšení vstupu do metra, čímž se FAR dostal na 18. Vstup se skládá ze schodiště a jezdící schody. Vedle vchodu do metra, přiléhající k zakřivené promenádě budovy, je také upravený květináč.

Před výstavbou 885 Third Avenue byly na místě nízkopodlažní budovy. Citicorp, který obsadil 601 Lexington Avenue bezprostředně na západ, koupil pozemek v polovině roku 1980 za 7,2 milionu $. Citicorp tam zamýšlel postavit obytnou budovu. Do roka se banka rozhodla pozemek prodat kvůli nárůstu hodnoty nemovitostí.

Architektura

Budova Lipstick Building na 885 Third Avenue byla navržena Philipem Johnsonem a Johnem Burgeem pro vývojáře Geralda D. Hinese . Na vývoji budovy se podíleli také stavební inženýr Irwin Cantor, strojní inženýr Cosentini Associates, zahradní architekti Zion a Breen Associates a konzultant osvětlení Claude Engle . Je 34 pater vysoký a měří 453 stop (138 m) na střechu. Ačkoli byla budova oficiálně známá jako Fifty-third at Third, její neobvyklá hmota a barva fasády vedly k jejímu lidovému názvu, Lipstick Building. Je to jedna z několika budov v New Yorku, které byly přezdívány na základě jejich vzhledu.

Od roku 2020 má budova a pod ní ležící pozemky samostatné vlastníky a samotný pozemek je rozdělen do dvou vlastnických částí. Pozemek o rozměrech 50 x 110 stop (15 x 34 m) na Third Avenue, který pokrývá asi 21 procent pozemku, je ve vlastnictví společnosti s ručením omezeným a pronajatý společnosti SL Green, vlastníkovi zbytku pozemku.

Forma a fasáda

Detail horní části budovy

885 Third Avenue má téměř eliptickou hmotu, protože v době vývoje budovy zvažovalo oddělení městského plánování New York City o změně zón Midtown Manhattan. Hmoty kontrastovaly s těmi staršími budovami, které byly typicky navrženy s pravoúhlými tvary. Eliptický tvar umožňuje chodcům na 53. a 54. ulici protínat rohy a do budovy proniká více světla a vzduchu. Burgee řekl, že design vytvořil „památný orientační bod podél nevýraznosti Third Avenue“, zatímco Johnson řekl, že tvar je „vhodný pro svéráznou Third Avenue, ale ne pro vážnější Park Avenue “. Kritici přirovnávali hmotu budovy k tubě rtěnky a luxusní vložce.

Budova je vertikálně rozdělena na tři části. V souladu se zákony o územním plánování obsahuje Lipstick Building překážky nad 19. a 27. podlažím, nad nimiž pokračuje elipsovité hromadění. Ačkoli se budova zdá být elipsovitá, základna a obě odsazené částiou ve skutečnosti polygonální, protože vnější stěny se skládají z faset o rozměrech 2 stopy 7,5 palce (0,800 m) na šířku. Nejnižší část obsahuje 180 stran; střední část nad 19. patrem má 164 stran; a horní část nad 27. patrem má 156 stran. Na střeše je také dvoupatrový mechanický prostor, který je obložen žulou a má tvar elipsy. Severovýchodní část pozemku obsahuje obdélníkový devítipatrový přístavek, jehož základna obsahuje prostor restaurace.

Na základně je budova nesena 28 sloupy z nerezové oceli a žuly, každý 28 stop (8,5 m) vysoký. Sloupy vyčnívají před prosklenou halou. Vrcholy sloupů obsahují ocelové pásy. Za sloupy je arkáda, která obtéká 300stupňovou část obvodu budovy. K pasáži přiléhají výsadby na 53. a 54. ulici. Exteriér budovy je souvislá stěna z červené císařské žuly a nerezové oceli. Pásová oknaou obklopena šedými rámy. Mezi patry ou červené parapety, kteréou orámovány pásy z nerezové oceli.

Funkce

Budova má 580 000 čtverečních stop (54 000 m 2 ) prostoru. Místo mohlo pojmout 500 000 čtverečních stop použitelné podlahové plochy bez jakýchkoli bonusů za územní plánování, ale Hines Interests bylo povoleno přidat 71 544 čtverečních stop (6 646,7 m 2 ) výměnou za vylepšení přilehlého vstupu do metra. Vstupní hala budovy obsahovala dlaždice zdobené šachovnicovým vzorem a strop se skleněnou mozaikou. Část haly byla v roce 1992 přeměněna na kavárnu. Když byla otevřena 885 Third Avenue, měla čtyři výtahy s mramorovým obložením. Každá kabina výtahu používala jinou barvu mramoru (zelená, hnědá, červená nebo růžová). Výtahyou umístěny na východní (zadní) straně budovy, což umožňuje zbytku věže stoupat s překážkami.

Nástavba 885 Third Avenue je vyrobena ze železobetonu. Zahrnuje nosný systém trubek a centrální jádro, které se v horních úrovních zužuje. Vzhledem k neobvyklému tvaru budovy a její poloze na východní straně Třetí Avenue by větry ze severu způsobily extrémně velké množství východního tlaku. V důsledku toho se statik Irwin Cantor rozhodl přidat centrální jádro, které absorbuje většinu konstrukčního zatížení. Centrální jádro obsahuje výtahy a nouzová schodiště. Také v důsledku nekonvenčního tvaru budovy bylo nutné upravit kancelářské prostory a strojní vybavení tak, aby odpovídaly elipsovitému tvaru každého patra.

Dějiny

Rozvoj

Viděno z jihu

V lednu 1981 koupil Gerald Hines pozemek 885 Third Avenue od Citicorp za 28 milionů $. Pozemek stál více než 1 000 USD za čtvereční stopu (11 000 USD/m 2 ), což je rekordní cena za pozemek v Midtown Manhattan. Tato cena nezahrnovala náklady na pronájem uprostřed bloku, který byl pořízen samostatně. V té době Hines vyvinul 273 projektů po celých Spojených státech, ale nikdy předtím nevyvinul strukturu v New Yorku. Podle Hines: "Rádi bychom udělali něco, na come hrdí a na co by město vypadalo příznivě." Areál by mohl být vybudován s kancelářskou budovou o velikosti až 460 000 čtverečních stop (43 000 m 2 ). Toho dubna Burgee a Johnson představili návrhy elipsovité budovy na místě, ale zahájení stavby nebylo plánováno několik let, protože stávajícím nájemcům ještě nevypršely nájemní smlouvy. V srpnu 1981 nebyly detaily projektu stále dokončeny. Kenneth Hubbard, který vedl Hinesovu kancelář v New Yorku, uvedl, že jedinou jistotou návrhu je elipsovité těleso.

V roce 1983 Hines Interests oznámila, že v následujícím roce zahájí výstavbu 25 až 30patrové budovy s 500 000 čtverečními stopami (46 000 m 2 ) prostoru. V té době mluvčí Hines řekl The New York Times : "Zatím nemáme žádné nájemníky. Znáte nějaké?" Společnost Hines Interests zaplatila 1 milion dolarů za přemístění jednoho z obyvatel na místě, Paula Brinea, který platil 90,14 dolaru měsíčně za byt na místě a odmítl se přestěhovat. Hines Interests prolomil půdu pro věž v květnu 1984, i když stále nebyli žádní nájemníci; to kontrastovalo s typickým přístupem firmy, kdy před zahájením výstavby podepsala hlavního nájemce. V té době stavěla kancelářskou budovu pro EF Huttona na 40 West 53rd Street a Hines Interests viděla oba projekty „jako podobný závazek“.

Při stavbě základů stále panovala nejistota ohledně výšky budovy, protože společnost Hines Interests a její partner Sterling Equites chtěli zvýšit poměr podlahové plochy budovy o 20 procent výměnou za zlepšení přilehlých stanic metra. To by vývojářům umožnilo přidat 75 000 čtverečních stop (7 000 m 2 ), na maximální plochu 580 000 čtverečních stop (54 000 m 2 ). Bonus byl nakonec schválen. Architektem projektu byla Ronnette Riley z Burgee Johnson Architects, která dohlížela na vývoj budovy. Aby přilákala nájemníky, Hines Interests otevřela marketingové centrum v 31. patře nedaleké Seagram Building, kde firma vystavovala zmenšené modely 40 West 53rd Street a 885 Third Avenue. Vývojáři předpovídali, že by si za prostor mohli účtovat 45 až 60 USD za čtvereční stopu (480 až 650 USD/m 2 ). Nájemci zaplatili upravený čistý leasing, ale společnost Hines Interests vrátila veškeré přeplatky za daně, náklady na energie a provozní náklady.

Provoz Hines

Budova byla dokončena v roce 1986. 885 Third Avenue byla ve svých raných letech kritizována a byla přezdívána „Lipstick Building“ pro svůj neobvyklý tvar, ale kancelářské prostory byly ziskové. Do poloviny roku 1986 bylo asi 65 procent prostor budovy pronajato tuctu nájemníků. Mezi první nájemníky patřilo telekomunikační centrum provozované společností Telecom Plus ; First Interstate Bank Limited; reklamní agentura Hill, Holliday, Connors, Cosmopolus; makléřská firma Bernard L. Madoff Investment Securities ; a Nadace Nathana Cummingsa . John Burgee a Philip Johnson přemístili architektonické kanceláře své firmy do věže, což představitelé Hines považovali za „silnou podporu“. Do konce roku byly tři čtvrtiny budovy obsazené. Kvůli klesající poptávce po kancelářských prostorech Hines Interests již neočekával, že bude pronajímat prostory několika velkým nájemcům.

Italská restaurace s názvem Toscana Ristorante byla otevřena na straně 54. ulice v roce 1987, zatímco kavárna na straně 53. ulice byla otevřena v roce 1999. Na počátku 90. let Johnson o budově řekl: „Když říkáte, že pracujete s rtěnkou budova, lidé přesně vědí, kdete." Lipstick Cafe byla otevřena ve vstupní hale v roce 1992. Příští rok byla Toscana Ristorante nahrazena restaurací s názvem Vong, kterou navrhli David Rockwell a Jay Haverson. Na počátku 21. století mezi nájemníky kanceláří patřila právnická firma Bingham McCutchen, právnická firma Latham & Watkins, počítačová společnost Unisys a finanční firma Morgan Stanley .

2000

Při pohledu z východu, za Citigroup Center

V lednu 2004 Tishman Speyer podepsal smlouvu o koupi budovy. V té době majitelé v New Yorku skupovali budovy v očekávání rostoucích nájemných. Později téhož roku Hines Interests prodal budovu Tishman Speyer za 235 milionů $. Společnost Latham & Watkins podepsala smlouvu o pronájmu na 15 let na více než polovinu budovy, neboli 319 665 čtverečních stop (29 697,9 m 2 ), koncem roku 2004 uprostřed rostoucí poptávky po kancelářských prostorech v centru Manhattanu. TMW Property Funds, fond spravovaný Prudential Real Estate Investors, koupil 49procentní podíl v budově od Tishmana Speyera v polovině roku 2005 za 164 milionů dolarů. Prodej ocenil budovu na 335 milionů $. Prudential zastupoval v transakci skupinu německých investorů. V té době byla budova obsazena z 95 procent. Tishman Speyer se rozhodl umístit 885 Third Avenue k prodeji v březnu 2007. Prudential chtěl budovu prodat a realitní experti předpověděli, že nemovitost by mohla být prodána za více než 500 milionů dolarů.

Konsorcium známé jako Metropolitan 885 Third Avenue LLC koupilo budovu v červenci 2007 za 648,5 milionů $, přičemž jejich koupi dokončilo příští měsíc. Po prodeji izraelské společnosti Tao Tsuot a Financial Levers společně vlastnily 70procentní podíl v budově. Zbytek vlastnily Metropolitan Real Estate Investments, Marciano Investment Group a třetí investor. Prodej zahrnoval opci pro vlastníky získat podkladové pozemky v roce 2020 nebo později. V rámci stejné transakce získala společnost SL Green poplatek za 79 procent podkladových pozemků a také pronájem zbývajících 21 procent pozemku za 317 milionů dolarů. Společnost SL Green vlastnila 55 procent úroků z poplatků a pronájmu, zatímco její partner Gramercy Capital Corp. vlastnil zbývajících 45 procent. Tato transakce byla součástí složitého finančního balíčku pro samotnou budovu. Majitelé budovy také získali první hypoteční úvěr ve výši 210 milionů $ od Royal Bank of Canada (RBC) a také preferovaný kapitálový úvěr ve výši 60 milionů $ od Goldman Sachs . Akvizice lokality, první hypoteční úvěr a preferovaný kapitálový úvěr činily 587 milionů USD na financování. Wachovia nabídla, že bude financovat 90 procent kupní ceny budovy, ale nakonec od dohody odstoupila.

Přestože většina prostor byla již v dlouhodobém pronájmu společnosti Latham & Watkins, noví majitelé vyjádřili přesvědčení, že zbývající prostory, které byly obsazeny řadou malých nájemců, by bylo možné pronajmout za vysoké ceny. Asi 42 procent prostor budovy mělo být k dispozici k pronájmu do roku 2013. Metropolitan budovu refinancoval v červenci 2008 překlenovacím úvěrem od Goldman Sachs. V té době byla budova obsazena z 97 procent a k dispozici bylo pouze 13 800 čtverečních stop (1 280 m 2 ) volné plochy. Přibližně dvě třetiny budovy byly obsazeny pouze jedním nájemcem, společností Latham & Watkins. Investiční cenné papíry Bernard L. Madoff, které zabíraly tři podlaží, zanikly v roce 2008 poté, co bylo zjištěno, že jejich předseda Bernie Madoff provozoval Ponziho schéma v hodnotě 65 miliard dolarů . Poté Federální úřad pro vyšetřování převzal část Madoffova prostoru, zatímco vyšetřoval obvinění z podvodu proti Madoffovi. Makléři vyjádřili obavy, že by spojení budovy s Madoffem odehnalo nájemníky. Příjem z pronájmu na 885 Third Avenue v následujících letech klesal, částečně v důsledku Madoffova skandálu, ale také kvůli zvýšené míře neobsazenosti způsobené finanční krizí v letech 2007–2008 . Wolfgang's Steakhouse převzal bývalý Vongův prostor v budově na konci roku 2009.

2010 do současnosti

Metropolitan 885 Third Avenue LLC nesplácela svůj první hypoteční úvěr v roce 2010 a RBC toho června podala žalobu na zabavení budovy. Metropolitan v listopadu vyhlásil bankrot. Argentinská skupina Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRSA) a Marciano Investment Group získaly většinové vlastnictví budovy v dohodě, která ocenila budovu na 395 milionů $. SL Green konsolidovala své vlastnictví podkladových pozemků, které byly oceněny na 352 milionů USD. Navzdory Madoffově kontroverzi byla budova po akvizici IRSA a Marciana stále z více než 90 procent obsazená. Některé volné kancelářské prostory byly použity pro uměleckou přehlídku v roce 2011 a ve vstupní hale se příští rok konala výstava o díle Philipa Johnsona. Kavárna byla otevřena v hale budovy v roce 2010; v roce 2014 ji nahradila restaurace Crimson & Rye, kterou provozuje šéfkuchař Charlie Palmer . Aby přilákaly nájemníky, najaly IRSA a Marciano architektonickou firmu Gensler, aby přepracovala některé kancelářské prostory. Majitelé si pak pronajali prostor jako předpřipravené kanceláře, každá o velikosti několika tisíc metrů čtverečních.

Herald Square Properties, jednatel budovy, v roce 2014 oznámil, že existuje poptávka po celých podlažích v budově. Do příštího roku byla budova z 97 procent pronajata, včetně všech Madoffových starých prostor. SL Green prodal kontrolní podíl v pronájmu pozemku společnostem Ceruzzi Properties a SMI USA za 453 milionů $ v říjnu 2015. Prodej, který pomohl financovat nákup 11 Madison Avenue společnosti SL Green, byl dokončen příští únor. Ceruzzi, SMI USA a SL Green vlastnily 78,9 procenta webu a zbytek sdílely s jiným vlastníkem. Ceruzzi pronajal pozemek zpět IRSA a v roce 2017 získal čtyřletý úvěr ve výši 272 milionů dolarů od Credit Suisse . Budova nadále přitahovala nájemce, jako je hedgeový fond Alden Global Capital a právnická firma Noerr . Latham a Watkins v roce 2018 oznámili, že se přemístí na 1271 Avenue of the Americas, čímž uvolní většinu kancelářských prostor 885 Third Avenue. Uprostřed slábnoucí argentinské ekonomiky se IRSA a Marciano rozhodli nevyužít své opce na koupi pozemků pod 885 Third Avenue v roce 2019. Místo toho Ceruzzi tentýž rok pozemky prodal.

Kvůli celosvětové pandemii COVID-19 v roce 2020 společnost IRSA nezaplatila půjčku na pronájem pozemku, která byla odeslána zvláštnímu správci v červnu 2020. Další spory vznikly, když společnost 3 Company LLC, která vlastnila 21 procent webu, se pokusila zvýšit roční nájemné za svou část pozemku pětinásobně na základě hodnocení provedeného před vypuknutím pandemie. Společnost SL Green podala žalobu, v níž tvrdila, že parcela nebyla řádně oceněna. Ceruzzi se jen o vlásek vyhnul nesplácení úvěru, který SL Green získal v březnu 2021. Později téhož roku SL Green na Twitteru oznámil, že zrekonstruuje lobby; firma začala pronajímat prostory v budově začátkem roku 2022.

Dopad

Newsday citoval 885 Third Avenue jako příklad Johnsonova „tangenciálního přístupu“ s odkazem na rozhovor pro televizní seriál American Masters PBS z roku 1986, ve kterém Johnson popsal svůj přístup k architektuře: „Někdy musíte být tečnou ke světu nebo k vám. zblázním se." Vincent Scully napsal pro The New York Times Magazine, že budova byla „svižně typu Houston“, buď na poctu jihozápadu, nebo odkazující na pověst třetí Avenue jako „hraniční ulice“. The New York Times srovnávaly halu nedaleké 666 Fifth Avenue, předělané na konci 90. let, k designu 885 Third Avenue. The New York Daily News v roce 2012 napsal, že budova „není jen zajímavá stavba; je to dokonalý příklad modernistické architektury“.

Naopak Carter Wiseman popsal budovu jako „absurdní tábor“ v článku American Heritage, ve kterém kritizoval Johnsona jako „nejvíce přeceňovaného architekta“. Michael Sorkin kritizoval návrh a řekl: "Na úrovni tvaru je budova v pořádku, má dobrý tvar a je výrazná. Ale projekt to ztrácí v detailech." Eric Nash v roce 2005 napsal, že „diskontinuita je zdůrazněna na každé úrovni“, od sloupů na základně až po vnitřní uspořádání budovy.

Reference

Poznámky

Citace

Prameny

externí odkazy