Læbestiftbygning -Lipstick Building

Fra Wikipedia, den frie encyklopædi

Læbestiftbygning
Læbestiftbygning (51923067068).jpg
Læbestiftbygningen
Generel information
Status Afsluttet
Type Kontor
Beliggenhed 885 Third Avenue, Manhattan, New York, USA
Koordinater 40°45′28″N 73°58′08″W / 40,75778°N 73,96889°V / 40,75778; -73.96889 Koordinater: 40°45′28″N 73°58′08″W / 40,75778°N 73,96889°V / 40,75778; -73.96889
Afsluttet 1986
Højde
Tag 138 m (453 fod)
Tekniske detaljer
Etageantal 34
Design og konstruktion
Arkitekt John Burgee og Philip Johnson
Bygningsingeniør Irwin Cantors kontor

Lipstick Building, også kendt som 885 Third Avenue og 53rd at Third, er en 453 fod (138 meter) høj skyskraberThird Avenue mellem 53rd Street og 54th Street i Midtown Manhattan - kvarteret i New York City . Det stod færdigt i 1986 og har 34 etager. Bygningen blev designet af John Burgee og Philip Johnson for Hines Interests og var udvikleren Gerald D. Hines ' første projekt i New York City. Bygningens kaldenavn er afledt af dens form og farve, som ligner en tube læbestift.

Bygningen har en næsten elliptisk masse, med tilbageslag over 19. og 27. etager, samt en to-etagers penthouse i granit. Strukturen er faktisk polygonal; både basis- og tilbageslagssektionen har over hundrede sider. Bygningen står på en dobbelthøj søjle i bunden, og facaden er udført i rød kergranit og rustfrit stål. På den nordøstlige side af bygningen er et ni etager højt rektangulært anneks. Bygningen har 580.000 kvadratfod (54.000 m 2 ) lejebar plads, hvoraf nogle blev bygget i bytte for forbedringer af Lexington Avenue/51st Street station . For at afstive bygningen mod vind fra nord har bygningsingeniør Irwin Cantor designet et rørstøttesystem og en central kerne til bygningens overbygning .

Hines Interesser købte stedet af Citigroup i 1981 og hyrede Burgee og Johnson til at designe en elliptisk kontorbygning til stedet. Byggeriet startede i maj 1984 og bygningen stod færdig to år senere. I de første mange år af bygningens historie var kontorlokalerne generelt rentable. Hines solgte bygningen i 2004 til Tishman Speyer, som videresolgte en delandel til Prudential Real Estate Investors . Metropolitan 885 Third Avenue LLC købte derefter bygningen i 2007 under en kompleks finansieringsaftale, hvor den underliggende jord blev solgt separat til SL Green . Efter at Metropolitan gik konkurs i 2010, overtog Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima og Marciano Investment Group ejerskabet. Ceruzzi Properties og SMI USA købte grunden i 2015, og SL Green overtog bygningen i 2021.

websted

Lipstick Building er på 885 Third Avenue i Midtown Manhattan- kvarteret i New York City . Det fylder den vestlige del af en byblok afgrænset af Third Avenue mod vest, 54th Street mod nord, Second Avenue mod øst og 53rd Street mod syd. Den "L"-formede grund dækker 26.108 sq ft (2.425,5 m 2 ) med en facade på 200 ft (61 m) på Third Avenue og en dybde på 160 ft (49 m). Andre nærliggende bygninger omfatter 599 Lexington Avenue mod sydvest, Citigroup Center mod vest og 919 Third Avenue to blokke nordpå.

En indgang til New York City Subway 's Lexington Avenue/51st Street station (betjent af 6, <6>, E og M - tog) er ved siden af ​​bygningen. Indgangen kostede bygningens udvikler $7 millioner og blev bygget for at øge mængden af ​​plads i bygningen. Under normale zonebestemmelser var det maksimale gulvarealforhold (FAR) for enhver bygning på tårnets grund 15. Bygherrerne modtog en bonus på 20 procent for at forbedre metroens indgang, hvilket bringer FAR til 18. Indgangen består af en trappe og rulletrappe. Der er også en anlagt plantekasse ved siden af ​​metroens indgang, der støder op til bygningens buede promenade.

Før 885 Third Avenue's byggeri havde stedet indeholdt lave bygninger. Citicorp, som besatte 601 Lexington Avenue umiddelbart mod vest, købte stedet i midten af ​​1980 for 7,2 millioner dollars. Citicorp havde tænkt sig at opføre et beboelseshus der. Inden for et år besluttede banken at sælge grunden på grund af en stigning i ejendomsværdien.

Arkitektur

Læbestiftbygningen på 885 Third Avenue blev designet af Philip Johnson og John Burgee for udvikleren Gerald D. Hines . Strukturingeniør Irwin Cantor, maskiningeniør Cosentini Associates, landskabsarkitekter Zion og Breen Associates og lyskonsulent Claude Engle var også involveret i bygningens udvikling. Det er 34 etager højt og måler 453 fod (138 m) til sit tag. Selvom bygningen officielt var kendt som Fifty-third at Third, førte dens usædvanlige masse og facadens farve til dets populære navn, Lipstick Building. Det er en af ​​flere bygninger i New York City, der fik tilnavnet baseret på deres udseende.

Fra og med 2020 har bygningen og den underliggende grund grundet en juridisk teknikalitet særejere, og selve grunden er opdelt i to ejersektioner. En 50 x 110 fod (15 x 34 m) grund på Third Avenue, der dækker omkring 21 procent af grunden, er ejet af et aktieselskab og udlejet til SL Green, ejeren af ​​resten af ​​stedet.

Form og facade

Detalje af toppen af ​​bygningen

885 Third Avenue har en næsten elliptisk masse, fordi på tidspunktet for bygningens udvikling overvejede New York City Department of City Planning at omlægge Midtown Manhattan. Masseringen stod i kontrast til ældre bygninger, som typisk var udformet med rektangulære former. Den elliptiske form gør det muligt for fodgængere på 53rd og 54th Street at skære over hjørnerne, og det tillader ekstra lys og luft ind i bygningen. Burgee sagde, at designet skabte "et mindeværdigt vartegn langs Third Avenues intetsigende", mens Johnson sagde, at formen var "passende til skæve Third Avenue, men ikke til den mere seriøse Park Avenue ". Kritikere sammenlignede bygningens masse med en tube læbestift og med en luksus liner.

Bygningen er opdelt lodret i tre sektioner. For at overholde zonelovgivningen indeholder Lipstick Building tilbageslag over 19. og 27. etage, over hvilke den elliptiske masse fortsætter. Selvom bygningen ser ud til at være elliptisk, er bunden og begge tilbageslagssektioner faktisk polygonale, da ydervæggene er sammensat af facetter, der måler 2 fod og 7,5 tommer (0,800 m) brede. Den nederste sektion indeholder 180 sider; midtersektionen over den 19. historie har 164 sider; og den øverste sektion over den 27. historie har 156 sider. Der er også et to-etagers mekanisk rum på toppen af ​​taget, som er beklædt med granit og formet som en ellipse. Den nordøstlige del af stedet indeholder et rektangulært ni-etagers anneks, hvis base indeholder et restaurantrum.

I bunden er bygningen understøttet af 28 søjler af rustfrit stål og granit, hver 28 fod (8,5 m) høj. Søjlerne rager frem foran den glasvæggede lobby. Toppen af ​​søjlerne indeholder stålbånd. Bag søjlerne er en arkade, der omkranser en 300-graders sektion af bygningens omkreds. Der er beplantning ved siden af ​​arkaden på både 53rd og 54th Street. Det ydre af bygningen er en gennemgående væg af rød kergranit og rustfrit stål. Båndvinduerne er omgivet af grå rammer. Der er røde spandrel paneler mellem gulve, som er indrammet af strimler af rustfrit stål.

Funktioner

Bygningen har 580.000 kvadratfod (54.000 m 2 ) plads. Pladsen kunne rumme 500.000 kvadratmeter brugbart gulvareal uden nogen zonebonuser, men Hines Interesser fik lov til at tilføje 71.544 kvadratfod (6.646,7 m 2 ) i bytte for forbedringer af den tilstødende metroindgang. Bygningens lobby indeholdt gulvfliser dekoreret i et skakternet mønster, samt et glasmosaikloft. En del af lobbyen blev omdannet til en cafe i 1992. Da 885 Third Avenue åbnede, havde den fire elevatorer med marmorpaneler. Hver elevatorkabine brugte en anden farve marmor (grøn, brun, rød eller rosa). Elevatorerne er placeret på den østlige (bagerste) side af bygningen, så resten af ​​tårnet kan re sig med tilbageslag.

885 Third Avenues overbygning er lavet af armeret beton. Det inkluderer et rørstøttesystem og en central kerne, der tilspidser på de øverste niveauer. På grund af bygningens usædvanlige form og dens placering på østsiden af ​​Third Avenue, ville vinde fra nord forårsage et ekstremt stort tryk mod øst. Som et resultat besluttede konstruktionsingeniør Irwin Cantor at tilføje den centrale kerne, som absorberer de fleste strukturelle belastninger. Den centrale kerne indeholder elevatorer og nødtrapper. Også som følge af bygningens utraditionelle form skulle kontorlokalet og det mekaniske udstyr tilpasses, så det passer til den elliptiske form på hver etage.

Historie

Udvikling

Set fra syd

I januar 1981 købte Gerald Hines stedet for 885 Third Avenue fra Citicorp for 28 millioner dollars. Jorden havde kostet over $1.000 per kvadratfod ($11.000/m 2 ), en rekordpris for jord i Midtown Manhattan. Denne pris indeholdt ikke udgiften til et lejemål i midten af ​​blokken, som blev erhvervet særskilt. På det tidspunkt havde Hines udviklet 273 projekter på tværs af USA, men han havde aldrig før udviklet en struktur i New York City. Ifølge Hines, "Vi vil gerne gøre noget, som vi er stolte af, og som byen ville se positivt på." Grunden kunne udvikles med en kontorbygning på op til 460.000 kvadratfod (43.000 m 2 ). Den april præsenterede Burgee og Johnson designs til en elliptisk bygning på stedet, men byggeriet forventedes ikke at begynde i flere år, da eksisterende lejeres lejekontrakter endnu ikke udløb. I august 1981 var detaljerne i projektet stadig ikke afsluttet. Kenneth Hubbard, der ledede Hines' kontor i New York City, sagde, at den elliptiske masse var den eneste sikkerhed i designet.

I 1983 annoncerede Hines Interests, at de ville begynde at bygge en 25- til 30-etagers bygning det følgende år med 500.000 kvadratfod (46.000 m 2 ) plads. På det tidspunkt sagde en talsmand for Hines til The New York Times : "Vi har ingen lejere endnu. Kender du nogen?" Hines Interesser betalte 1 million dollars for at flytte en beboer på stedet, Paul Brine, som betalte 90,14 dollars om måneden for en lejlighed på stedet og havde nægtet at flytte. Hines Interesser brød jorden for tårnet i maj 1984, selvom der stadig ikke var nogen lejere; dette stod i modsætning til firmaets typiske tilgang, hvor det underskrev en større lejer inden byggestart. På det tidspunkt var det ved at opføre en kontorbygning for EF Hutton på 40 West 53rd Street, og Hines Interesser så de to projekter "som en lignende forpligtelse".

Der var stadig usikkerhed om bygningens højde, da fundamentet blev bygget, da Hines Interests og dets partner Sterling Equites ønskede at øge bygningens etagearealforhold med 20 procent til gengæld for at forbedre de tilstødende metrostationer. Dette ville give udviklerne mulighed for at tilføje 75.000 kvadratfod (7.000 m 2 ) til et maksimalt areal på 580.000 kvadratfod (54.000 m 2 ). Bonussen blev i sidste ende godkendt. Projektarkitekten var Ronnette Riley fra Burgee Johnson Architects, som overvågede bygningens udvikling. For at tiltrække lejere åbnede Hines Interests et marketingcenter på 31. etage i den nærliggende Seagram Building, hvor firmaet udstillede skalamodeller af 40 West 53rd Street og 885 Third Avenue. Udviklerne forudsagde, at de kunne opkræve $45 til $60 per kvadratfod ($480 til $650/m 2 ) for rummet. Lejere betalte en ændret nettolejekontrakt, men Hines Interests refunderede eventuelle overbetalinger for skatter, forsyningsomkostninger og driftsomkostninger.

Hines drift

Bygningen stod færdig i 1986. 885 Third Avenue modtog blandet kritik i sine tidlige år og fik tilnavnet "Lipstick Building" for sin usædvanlige form, men kontorlokalet var rentabelt. Omkring 65 procent af bygningens plads var blevet udlejet til et dusin lejere i midten af ​​1986. Tidlige lejere inkluderede et telekommunikationscenter drevet af Telecom Plus ; First Interstate Bank Limited; reklamebureau Hill, Holliday, Connors, Cosmopolus; mæglerfirmaet Bernard L. Madoff Investment Securities ; og Nathan Cummings Foundation . John Burgee og Philip Johnson flyttede deres firmas arkitektkontorer til tårnet, hvilket Hines embedsmænd betragtede som en "stærk tilslutning". Ved årets udgang var tre fjerdedele af bygningen besat. På grund af faldende efterspørgsel efter kontorlokaler forventede Hines Interests ikke længere at udleje plads til få store lejere.

En italiensk restaurant ved navn Toscana Ristorante åbnede på 54th Street-siden af ​​bygningen i 1987, mens en cafe åbnede på 53rd Street-siden i 1999. I begyndelsen af ​​1990'erne sagde Johnson om bygningen: "Når du siger, du arbejder med læbestiften bygning, ved folk præcis, hvor du er." Lipstick Cafe åbnede i lobbyen i 1992. Næste år blev Toscana Ristorante erstattet med en restaurant ved navn Vong, designet af David Rockwell og Jay Haverson. I begyndelsen af ​​2000'erne omfattede kontorlejerne advokatfirmaet Bingham McCutchen, advokatfirmaet Latham & Watkins, computerfirmaet Unisys og finansfirmaet Morgan Stanley .

2000'erne

Set fra øst, med Citigroup Center bagved

I januar 2004 underskrev Tishman Speyer en kontrakt om at købe bygningen. På det tidspunkt var udlejere i New York City ved at opkøbe bygninger i forventning om stigende lejepriser. Senere samme år solgte Hines Interests bygningen til Tishman Speyer for 235 millioner dollars. Latham & Watkins underskrev en 15-årig lejekontrakt for over halvdelen af ​​bygningen, eller 319.665 kvadratfod (29.697,9 m 2 ), i slutningen af ​​2004 på baggrund af stigende efterspørgsel efter kontorlokaler i Midtown Manhattan. TMW Property Funds, en fond forvaltet af Prudential Real Estate Investors, købte en andel på 49 procent i bygningen af ​​Tishman Speyer i midten af ​​2005 for 164 millioner dollars. Salget vurderede bygningen til 335 millioner dollars. Prudential repræsenterede en gruppe tyske investorer i transaktionen. Da var bygningen 95 procent besat. Tishman Speyer besluttede at sætte 885 Third Avenue til salg i marts 2007. Prudential havde ønsket at sælge bygningen, og ejendomseksperter forudsagde, at ejendommen kunne sælges for over 500 millioner dollars.

Et konsortium kendt som Metropolitan 885 Third Avenue LLC købte bygningen i juli 2007 for $648,5 millioner og afsluttede deres køb den næste måned. Efter salget ejede de israelske virksomheder Tao Tsuot og Financial Levers tilsammen 70 procent af aktierne i bygningen. Resten var ejet af Metropolitan Real Estate Investments, Marciano Investment Group og en tredje investor. Salget indeholdt en option for ejerne til at erhverve den underliggende grund i 2020 eller senere. Som en del af den samme aftale erhvervede SL Green en honorarinteresse for 79 procent af den underliggende jord samt et lejemål for de resterende 21 procent af grunden for 317 millioner dollars. SL Green ejede 55 procent af gebyret og lejemålet, mens dets partner Gramercy Capital Corp. ejede de resterende 45 procent. Denne handel var en del af en kompliceret finansieringspakke for selve bygningen. Bygningens ejere erhvervede også et første realkreditlån på $210 millioner fra Royal Bank of Canada (RBC), samt et foretrukket aktielån på $60 millioner fra Goldman Sachs . Anskaffelsen af ​​grunden, det første realkreditlån og det foretrukne egenkapitallån beløb sig til $587 millioner i finansiering. Wachovia havde tilbudt at finansiere 90 procent af bygningens købspris, men i sidste ende frasagde sig handlen.

Selvom størstedelen af ​​pladsen allerede var under langtidsleje til Latham & Watkins, udtrykte de nye ejere tillid til, at den resterende plads, som var optaget af en række små lejere, kunne lejes ud til høje priser. Omkring 42 procent af bygningens areal skulle blive ledigt til leje gennem 2013. Metropolitan refinansierede bygningen i juli 2008 med et brolån fra Goldman Sachs. På det tidspunkt var bygningen 97 procent besat, med kun 13.800 sq ft (1.280 m 2 ) ledig plads til rådighed. Omkring to tredjedele af bygningen var besat af kun én lejer, Latham & Watkins. Bernard L. Madoff Investment Securities, som besatte tre etager, foldede sig i 2008, efter at dets bestyrelsesformand Bernie Madoff blev fundet at have drevet en 65 milliarder dollars Ponzi-ordning . Bagefter overtog Federal Bureau of Investigation en del af Madoffs rum, mens det efterforskede anklager om bedrageri mod Madoff. Mæglere udtrykte bekymring for, at bygningens forbindelse med Madoff ville fordrive lejere. Lejeindtægterne på 885 Third Avenue faldt i de efterfølgende år, dels som følge af Madoff-skandalen, men også på grund af øgede tomgange forårsaget af finanskrisen 2007-2008 . Wolfgang's Steakhouse overtog Vongs tidligere plads i bygningen i slutningen af ​​2009.

2010'erne til nu

Metropolitan 885 Third Avenue LLC misligholdt sit første realkreditlån i 2010, og RBC sagsøgte den juni for at afskærme bygningen. Metropolitan indgav en konkursbegæring i november. Den argentinske gruppe Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRSA) og Marciano Investment Group erhvervede majoritetsejerskabet af bygningen i en handel, der vurderede bygningen til $395 millioner. SL Green konsoliderede sit ejerskab af den underliggende jord, som blev vurderet til $352 millioner. På trods af Madoff-kontroversen var bygningen stadig mere end 90 procent besat efter IRSA og Marcianos erhvervelse. Nogle ledige kontorlokaler blev brugt til en kunstudstilling i 2011, og lobbyen var vært for en udstilling om Philip Johnsons arbejde det næste år. En cafe havde åbnet i bygningens lobby i 2010; den blev erstattet i 2014 af restauranten Crimson & Rye, drevet af kokken Charlie Palmer . For at tiltrække lejere hyrede IRSA og Marciano arkitektfirmaet Gensler til at redesigne noget af kontorlokalet. Ejerne lejede derefter pladsen ud som præbyggede kontorer, hver på et par tusinde kvadratmeter.

Herald Square Properties, bygningens administrerende agent, rapporterede i 2014, at der var efterspørgsel efter hele etager i bygningen. Næste år var bygningen 97 procent udlejet, inklusive hele Madoffs gamle rum. SL Green solgte en kontrollerende andel i grundlejemålet til Ceruzzi Properties og SMI USA for 453 millioner dollars i oktober 2015. Salget, som hjalp med at finansiere SL Greens køb af 11 Madison Avenue, blev afsluttet i februar næste år. Ceruzzi, SMI USA og SL Green ejede 78,9 procent af stedet og delte resten med en anden ejer. Ceruzzi lejede jorden tilbage til IRSA og fik et fireårigt lån på $272 millioner fra Credit Suisse i 2017. Bygningen fortsatte med at tiltrække lejere som hedgefonden Alden Global Capital og advokatfirmaet Noerr . Latham og Watkins annoncerede i 2018, at de ville flytte til 1271 Avenue of the Americas, hvorved flertallet af 885 Third Avenues kontorlokaler blev frigivet. Midt i en svækket argentinsk økonomi valgte IRSA og Marciano ikke at udnytte deres mulighed for at købe grunden under 885 Third Avenue i 2019. I stedet satte Ceruzzi jorden til salg samme år.

På grund af den globale COVID-19-pandemi i 2020 undlod IRSA at foretage betalinger på grundlejelånet, som blev sendt til en særlig servicevirksomhed i juni 2020. Yderligere tvister opstod, da 3 Company LLC, som ejede 21 procent af webstedet, forsøgte at femdoble den årlige grundleje for sin del af stedet, baseret på en vurdering foretaget før pandemiens begyndelse. SL Green anlagde en retssag med påstand om, at pakken ikke var blevet ordentligt vurderet. Ceruzzi undgik med nød og næppe at misligholde lånet, som SL Green erhvervede i marts 2021. Senere samme år meddelte SL Green på Twitter, at det ville renovere lobbyen; firmaet var begyndt at udleje plads i bygningen i begyndelsen af ​​2022.

Indvirkning

Newsday citerede 885 Third Avenue som et eksempel på Johnsons "tangentielle tilgang" og refererede til et interview til PBS 's American Masters tv-serie i 1986, hvor Johnson beskrev sin tilgang til arkitektur: "Nogle gange skal du være tangent til verden, eller du bliver skør." Vincent Scully skrev til The New York Times Magazine, at bygningen var "whirly Houston type", enten til ære for Southwest eller refererer til Third Avenues ry som en "frontier street". New York Times sammenlignede lobbyen på den nærliggende 666 Fifth Avenue, redesignet i slutningen af ​​1990'erne, med designet af 885 Third Avenue. New York Daily News skrev i 2012, at bygningen "ikke bare er en spændende struktur; den er et perfekt eksempel på modernistisk arkitektur".

Omvendt beskrev Carter Wiseman bygningen som "campy absurd" i en American Heritage- artikel, hvori han kritiserede Johnson som den "mest overvurderede arkitekt". Michael Sorkin kritiserede designet og sagde: "På formniveauet er bygningen bare fin, en god form og distinkt. Men projektet taber det i detaljerne." Eric Nash skrev i 2005, at "diskontinuitet understreges på alle niveauer", fra søjlerne ved bunden til bygningens indvendige layout.

Referencer

Noter

Citater

Kilder

eksterne links