Rúzsépítés -Lipstick Building

A Wikipédiából, a szabad enciklopédiából

Rúzs épület
Lipstick Building (51923067068).jpg
A rúzsépület
Általános információ
Állapot Befejezve
típus Hivatal
Elhelyezkedés 885 Third Avenue, Manhattan, New York, Egyesült Államok
Koordináták 40°45′28″É 73°58′08″N / 40,75778°É 73,96889°Ny / 40,75778; -73,96889 Koordináták: 40°45′28″É 73°58′08″N / 40,75778°É 73,96889°Ny / 40,75778; -73,96889
Befejezve 1986
Magasság
Tető 138 m (453 láb)
Műszaki információk
Emeletszám 34
Tervezés és kivitelezés
Építészmérnök John Burgee és Philip Johnson
Statikus mérnök Irwin Cantor irodája

A Lipstick Building, más néven 885 Third Avenue és 53rd at Third, egy 453 láb (138 méter) magas felhőkarcoló a Third Avenue -n, az 53. utca és az 54. utca között, New York Midtown Manhattan negyedében . 1986-ban fejeződött be, és 34 emelete van. Az épületet John Burgee és Philip Johnson tervezte a Hines Interests számára, és a fejlesztő Gerald D. Hines első projektje volt New Yorkban. Az épület beceneve formájából és színéből származik, amely egy rúzsra emlékeztet.

Az épület közel ellipszis alakú, a 19. és 27. emeletek feletti visszaeséssel, valamint egy kétszintes gránit penthouse. A szerkezet valójában sokszögű; mind az alap-, mind a hátsó résznek több mint száz oldala van. Az épület aljában dupla magasságú oszlopon áll, homlokzata vörös császári gránit és rozsdamentes acél. Az épület északkeleti oldalán egy kilencemeletes, téglalap alakú melléképület található. Az épület 580 000 négyzetláb (54 000 m 2 ) bérelhető területtel rendelkezik, amelynek egy része a Lexington Avenue/51st Street állomás fejlesztéséért cserébe épült . Az épület északi széllel szembeni védelmére Irwin Cantor szerkezeti mérnök egy csőtartó rendszert és egy központi magot tervezett az épület felépítményéhez .

A Hines Interests 1981-ben vásárolta meg az oldalt a Citigrouptól, és felbérelte Burgee-t és Johnsont, hogy tervezzenek egy elliptikus irodaházat a helyszínre. Az építkezés 1984 májusában kezdődött, és két évvel később fejeződött be. Az épület történetének első néhány évében az irodahelyiségek általában jövedelmezőek voltak. Hines 2004 - ben eladta az épületet a Tishman Speyernek, amely részleges részesedését továbbadta a Prudential Real Estate Investorsnak . A Metropolitan 885 Third Avenue LLC ezután 2007-ben megvásárolta az épületet egy komplex finanszírozási megállapodás keretében, amelyben a mögöttes telket külön értékesítették az SL Greennek . Miután a Metropolitan 2010-ben csődbe ment, az Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima és a Marciano Investment Group vette át a tulajdonjogot. A Ceruzzi Properties és az SMI USA 2015-ben szerezte meg a telket, az SL Green pedig 2021-ben vette át az épületet.

Webhely

A Lipstick Building a 885 Third Avenue szám alatt található, New York városának Midtown Manhattan negyedében . Egy várostömb nyugati részét foglalja el, amelyet nyugatról a Third Avenue, északról az 54. utca, keletről a Second Avenue és délről az 53. utca határol . Az "L" alakú telek 26 108 négyzetláb (2 425,5 m 2 ) területet foglal el, 200 láb (61 méter) homlokzattal a Third Avenue-n és 160 láb (49 méter) mélységgel. További közeli épületek közé tartozik az 599 Lexington Avenue délnyugaton, a Citigroup Center nyugaton és a 919 Third Avenue két háztömbnyire északra.

A New York-i metró Lexington Avenue/51st Street állomásának bejárata (amelyet a 6 -os, <6> -os, E- és M vonatok szolgálnak ki) az épület mellett található. A bejárat 7 millió dollárba került az épület fejlesztőjének, és azért építették, hogy növeljék az épületben lévő helyet. A normál övezeti előírások szerint a torony területén található épületek maximális alapterületi aránya (FAR) 15 volt. A fejlesztők 20 százalékos bónuszt kaptak a metró bejáratának javításáért, így a FAR 18-ra nőtt. A bejárat lépcsőházból és mozgólépcső. A metró bejárata mellett, az épület íves sétánya mellett egy parkosított ültetvény is található.

A 885 Third Avenue építése előtt a területen alacsony épületek voltak. A Citicorp, amely a Lexington Avenue 601. számot foglalta el közvetlenül a nyugati irányban, 1980 közepén vásárolta meg a helyszínt 7,2 millió dollárért. A Citicorp lakóépületet kívánt építeni ott. A bank egy éven belül az ingatlanérték növekedése miatt döntött a telek eladásáról.

Építészet

A Third Avenue 885. szám alatti Lipstick Buildinget Philip Johnson és John Burgee tervezte Gerald D. Hines fejlesztő számára . Irwin Cantor szerkezetmérnök, Cosentini Associates gépészmérnök, Zion és Breen Associates tájépítészek, valamint Claude Engle világítási tanácsadó is részt vett az épület fejlesztésében. 34 emelet magas és 453 láb (138 m) a tetejéig. Bár az épületet hivatalosan Fiftythird at Third néven ismerték, szokatlan tömege és homlokzatának színe vezetett népszerű elnevezéséhez, a Lipstick Buildinghez. Ez egyike annak a New York-i épületnek, amelyet megjelenésük alapján kaptak becenevet.

2020-tól jogtechnikai okokból az épületnek és a mögötte lévő teleknek külön tulajdonosai vannak, maga a telek pedig két tulajdonosi részre oszlik. Egy 50 x 110 láb (15 x 34 m) telek a Third Avenue-n, amely a telek körülbelül 21 százalékát fedi le, egy korlátolt felelősségű társaság tulajdonában van, és bérbe van adva az SL Greennek, a telek többi részének tulajdonosának.

Forma és homlokzat

Részlet az épület tetejéről

A 885 Third Avenue tömege csaknem ellipszis alakú, mivel az épület fejlesztése idején a New York-i Várostervezési Minisztérium fontolgatta Manhattan belvárosának átrendezését. A tömegezés elüt a régebbi épületekétől, amelyek jellemzően téglalap alakúak voltak. Az elliptikus forma lehetővé teszi, hogy az 53. és 54. utca gyalogosai átvágjanak a sarkokon, és további fényt és levegőt enged be az épületbe. Burgee szerint a terv "emlékezetes mérföldkőnek számít a Third Avenue mentén", Johnson szerint a forma "megfelelő a különös Third Avenue-hoz, de nem a komolyabb Park Avenue -hoz ". A kritikusok az épület masszírozását egy tubus rúzshoz és egy luxus béléshez hasonlították.

Az épület függőlegesen három részre oszlik. Az övezeti törvények betartása érdekében a Lipstick Building a 19. és 27. emelet feletti visszaeséseket tartalmaz, amelyek felett az elliptikus tömegezés folytatódik. Bár az épület ellipszis alakúnak tűnik, az alap és mindkét hátsó rész valójában sokszögű, mivel a külső falak 2 láb 7,5 hüvelyk (0,800 m) széles lapokból állnak. A legalsó rész 180 oldalt tartalmaz; a 19. emelet feletti középszakasznak 164 oldala van; és a 27. sztori feletti felső résznek 156 oldala van. A tető tetején egy kétszintes mechanikus tér is található, amely gránittal van burkolva és ellipszis alakú. A telek északkeleti része egy téglalap alakú kilencemeletes melléképületet tartalmaz, melynek aljában étterem található.

Az épület alján 28 rozsdamentes acél és gránit oszlop támasztja alá, mindegyik 8,5 m magas. Az oszlopok az üvegfalú előcsarnok előtt állnak ki. Az oszlopok tetején acélszalagok találhatók. Az oszlopok mögött egy árkád található, amely az épület kerületének 300 fokos szakaszát veszi körül. Az árkád mellett az 53. és az 54. utcában is vannak ültetvények. Az épület külső fala vörös császári gránitból és rozsdamentes acélból készült. A szalagablakokat szürke keretek veszik körül. A padlók között piros spandrel panelek vannak, amelyeket rozsdamentes acél csíkok kereteznek.

Jellemzők

Az épület 580 000 négyzetláb (54 000 m 2 ) területtel rendelkezik. A telek 500 000 négyzetméter hasznos alapterületet tud elhelyezni övezeti bónuszok nélkül, de a Hines Interests 71 544 négyzetláb (6 646,7 m 2 ) bővítést kapott a szomszédos metróbejárat fejlesztéséért cserébe. Az épület előcsarnokában sakktábla mintával díszített padlólapok, valamint üvegmozaik mennyezet kapott helyet. Az előcsarnok egy részét 1992-ben kávézóvá alakították át. Amikor a 885 Third Avenue megnyílt, négy márványburkolatú lift volt benne. Mindegyik felvonófülke más színű márványt használt (zöld, barna, piros vagy rózsa). A liftek az épület keleti (hátsó) oldalán helyezkednek el, így a torony többi része kudarcokkal emelkedhet.

A 885 Third Avenue felépítménye vasbetonból készült. Tartalmaz egy csőtartó rendszert és egy központi magot, amely a felső szinteken elvékonyodik. Az épület szokatlan formája és a Third Avenue keleti oldalán való elhelyezkedése miatt az északi szél rendkívül nagy keleti nyomást okozna. Ennek eredményeként Irwin Cantor szerkezetmérnök úgy döntött, hogy hozzáadja a központi magot, amely elnyeli a szerkezeti terhelések nagy részét. A központi mag tartalmazza a lifteket és a szükséglépcsőket. Az épület szokatlan formájából adódóan is az irodahelyiséget és a gépészeti berendezéseket kellett az egyes emeletek elliptikus formájához igazítani.

Történelem

Fejlődés

Délről nézve

1981 januárjában Gerald Hines 28 millió dollárért megvásárolta a 885 Third Avenue telkét a Citicorptól. A telek négyzetlábonként több mint 1000 dollárba került (11 000 dollár/m 2 ), ami rekordár volt Manhattan belvárosában. Ez az ár nem tartalmazta a háztömb közepén külön megvásárolt bérlet költségét. Akkoriban Hines 273 projektet dolgozott ki az Egyesült Államokban, de még soha nem fejlesztett ki struktúrát New Yorkban. Hines szerint "Szeretnénk valami olyasmit csinálni, amire büszkék vagyunk, és amit a város kedvezően látna." A telek akár 460 000 négyzetláb (43 000 m 2 ) irodaházzal is kialakítható. Áprilisban Burgee és Johnson bemutatta egy ellipszis alakú épület terveit a helyszínen, de az építkezést az előrejelzések szerint még évekig nem kezdték meg, mivel a meglévő bérlők bérleti szerződései még nem jártak le. 1981 augusztusára a projekt részleteit még mindig nem véglegesítették. Kenneth Hubbard, aki Hines New York-i irodáját vezette, azt mondta, hogy az elliptikus tömeg az egyetlen biztos a tervezésben.

1983-ban a Hines Interests bejelentette, hogy a következő évben egy 25-30 emeletes épület építésébe kezd, 500 000 négyzetláb (46 000 m 2 ) területen. Akkoriban Hines szóvivője azt mondta a The New York Timesnak : "Még nincsenek bérlőink. Ismersz ilyeneket?" A Hines Interests 1 millió dollárt fizetett azért, hogy átköltöztesse az egyik lakót, Paul Brine-t, aki havonta 90,14 dollárt fizetett egy lakásért, és megtagadta az áthelyezést. A Hines Interests 1984 májusában tört ki a toronyra, bár még mindig nem voltak bérlők; ez ellentétben állt a cég tipikus megközelítésével, amikor az építkezés megkezdése előtt jelentős bérlőt írt alá. Akkoriban egy irodaházat emelt az EF Hutton számára a West 53rd Street 40. szám alatt, és a Hines Interests a két projektet "hasonló elkötelezettségnek" tekintette.

Az alapozás építése közben még mindig volt bizonytalanság az épület magasságát illetően, mivel a Hines Interests és partnere, a Sterling Equites 20 százalékkal akarta növelni az épület alapterületi arányát a szomszédos metróállomások fejlesztéséért cserébe. Ez lehetővé tenné a fejlesztők számára, hogy 75 000 négyzetláb (7 000 m 2 ) területet építsenek be, maximum 580 000 négyzetláb (54 000 m 2 ) területre. A bónuszt végül jóváhagyták. A projekt építésze Ronnette Riley, a Burgee Johnson Architects munkatársa volt, aki felügyelte az épület fejlesztését. A bérlők vonzása érdekében a Hines Interests marketingközpontot nyitott a közeli Seagram Building 31. emeletén, ahol a cég a 40 West 53rd Street és a 885 Third Avenue makettjeit állította ki. A fejlesztők azt jósolták, hogy négyzetlábonként 45-60 dollárt (480-650 dollár/m 2 ) számíthatnak fel a területért. A bérlők módosított nettó lízingdíjat fizettek, de a Hines Interests visszatérített minden adót, közüzemi költséget és működési költséget.

Hines művelet

Az épület 1986-ban készült el. A 885 Third Avenue vegyes kritikát kapott a kezdeti években, és szokatlan formája miatt „Rúzsépületnek” nevezték el, de az irodahelyiség jövedelmező volt. Az épület területének mintegy 65 százalékát 1986 közepéig egy tucat bérlőnek adták bérbe. A korai bérlők közé tartozott a Telecom Plus által üzemeltetett távközlési központ ; First Interstate Bank Limited; hirdetési ügynökség Hill, Holliday, Connors, Cosmopolus; brókercég Bernard L. Madoff Investment Securities ; és a Nathan Cummings Alapítvány . John Burgee és Philip Johnson áthelyezték cégük építészeti irodáit a toronyba, amit Hines tisztviselői "erős támogatásnak" tartottak. Az év végére az épület háromnegyede lakott volt. Az irodaterületek iránti kereslet csökkenése miatt a Hines Interests már nem számított arra, hogy néhány nagy bérlőnek béreljen területet.

A Toscana Ristorante nevű olasz étterem 1987-ben nyílt meg az épület 54. utcai oldalán, míg egy kávézó az 53. utcai oldalon 1999-ben. Az 1990-es évek elején Johnson így nyilatkozott az épületről: "Ha azt mondod, hogy rúzsban dolgozol. épület, az emberek pontosan tudják, hol vagy." A Lipstick Cafe 1992-ben nyílt meg a hallban. A következő évben a Toscana Ristorante helyére egy Vong nevű étterem került, amelyet David Rockwell és Jay Haverson tervezett. A 2000-es évek elejére az iroda bérlői közé tartozott a Bingham McCutchen ügyvédi iroda, a Latham & Watkins ügyvédi iroda, az Unisys számítógépes cég és a Morgan Stanley pénzügyi cég .

2000-es évek

Keletről nézve, a Citigroup Centerrel a háta mögött

2004 januárjában Tishman Speyer szerződést írt alá az épület megvásárlására. Addigra a bérbeadók New Yorkban felvásárolták az épületeket az emelkedő bérleti díjak reményében. Ugyanebben az évben a Hines Interests 235 millió dollárért eladta az épületet Tishman Speyernek. A Latham & Watkins 15 éves bérleti szerződést írt alá az épület több mint felére, azaz 319 665 négyzetlábra (29 697,9 m 2 ) 2004 végén, a Manhattan belvárosában található irodaterületek iránti növekvő kereslet közepette. A TMW Property Funds, a Prudential Real Estate Investors által kezelt alap 2005 közepén 164 millió dollárért megvásárolta az épület 49 százalékos részesedését Tishman Speyertől. Az eladás során az épület értéke 335 millió dollár. A Prudential német befektetők egy csoportját képviselte a tranzakcióban. Ekkorra az épület 95 százalékban foglalt volt. Tishman Speyer 2007 márciusában a 885. harmadik sugárút eladása mellett döntött. A Prudential el akarta adni az épületet, és ingatlanszakértők azt jósolták, hogy az ingatlant több mint 500 millió dollárért eladhatják.

A Metropolitan 885 Third Avenue LLC néven ismert konzorcium 2007 júliusában vásárolta meg az épületet 648,5 millió dollárért, és a következő hónapban fejezte be vásárlását. Az eladást követően az izraeli Tao Tsuot és a Financial Levers társaságok együttesen 70 százalékos részesedéssel rendelkeztek az épületben. A fennmaradó rész a Metropolitan Real Estate Investments, a Marciano Investment Group és egy harmadik befektető tulajdonában volt. Az eladás lehetőséget biztosított arra, hogy a tulajdonosok 2020-ban vagy később megvásárolják a mögöttes földterületet. Ugyanezen ügylet részeként az SL Green a mögöttes földterület 79 százalékára jutalékot, valamint a telek fennmaradó 21 százalékára bérleti jogot szerzett 317 millió dollárért . Az SL Green a díjkamat és a lízing 55 százalékát birtokolta, míg partnere, a Gramercy Capital Corp. a fennmaradó 45 százalékot. Ez az ügylet egy bonyolult finanszírozási csomag része volt magának az épületnek. Az épület tulajdonosai egy 210 millió dolláros első jelzálogkölcsönt is megszereztek a Royal Bank of Canada -tól (RBC), valamint egy 60 millió dolláros elsőbbségi részvénykölcsönt a Goldman Sachstól . A telekvásárlás, az első jelzáloghitel és az elsőbbségi részvénykölcsön finanszírozása 587 millió dollár volt. Wachovia felajánlotta, hogy finanszírozza az épület vételárának 90 százalékát, de végül elállt az üzlettől.

Bár a helyiségek nagy része már hosszú távú bérbeadásban volt a Latham & Watkins-nek, az új tulajdonosok bíznak abban, hogy a fennmaradó területet, amelyet különféle kisbérlők foglaltak el, magas áron lehet bérelni. Az épület területének mintegy 42 százaléka bérelhetővé vált 2013-ig. A Metropolitan 2008 júliusában refinanszírozta az épületet a Goldman Sachs áthidaló hitelével. Akkoriban az épület 97 százalékban foglalt volt, mindössze 13 800 négyzetméter (1280 m 2 ) üres terület állt rendelkezésre. Az épület körülbelül kétharmadát csak egy bérlő, a Latham & Watkins foglalta el. A háromszintes Bernard L. Madoff Investment Securities 2008-ban megszűnt, miután az elnökről, Bernie Madoffról kiderült, hogy 65 milliárd dolláros Ponzi-sémát működtetett . Ezt követően a Szövetségi Nyomozó Iroda átvette Madoff területének egy részét, miközben a Madoff elleni csalás vádjait vizsgálta. A brókerek aggodalmukat fejezték ki amiatt, hogy az épület Madoffhoz fűződő kapcsolata elűzi a bérlőket. A 885 Third Avenue bérbeadásából származó bevételek csökkentek a következő években, részben a Madoff-botrány miatt, de a 2007–2008-as pénzügyi válság miatt megnövekedett üresedési ráták miatt is . A Wolfgang's Steakhouse 2009 végén vette át Vong egykori helyiségét az épületben.

2010-es évektől napjainkig

A Metropolitan 885 Third Avenue LLC 2010-ben nem teljesítette első jelzáloghitelét, és az RBC júniusban beperelte, hogy kizárja az épületet. A Metropolitan még novemberben csődöt jelentett. Az argentin Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRSA) és a Marciano Investment Group megszerezte az épület többségi tulajdonjogát egy ügylet keretében, amely 395 millió dollárra becsülte az épületet. Az SL Green megszilárdította tulajdonjogát a mögöttes földterületen, amelynek értéke 352 millió dollár volt. A Madoff-viták ellenére az IRSA és Marciano felvásárlása után is több mint 90 százalékban foglaltak voltak az épületben. Néhány üres irodahelyiséget 2011-ben művészeti bemutatóhoz használtak, a hallban pedig a következő évben Philip Johnson munkáiról rendeztek kiállítást. Az épület halljában 2010-ben kávézó nyílt; 2014-ben a Charlie Palmer séf által üzemeltetett Crimson & Rye étterem váltotta fel . A bérlők vonzása érdekében az IRSA és Marciano a Gensler építészeti céget bízta meg az irodaterületek egy részének újratervezésével. A tulajdonosok ezután bérbe adták a teret előre épített, egyenként néhány ezer négyzetméteres irodaként.

A Herald Square Properties, az épület ügynöke 2014-ben arról számolt be, hogy az épületben teljes emeletekre van igény. A következő évre az épület 97 százalékát bérbe adták, beleértve Madoff összes régi helyiségét. Az SL Green 2015 októberében 453 millió dollárért eladta a Ceruzzi Propertiesnek és az SMI USA -nak a földbérlet kontrollrészét. Az eladás, amely segített finanszírozni az SL Green által a Madison Avenue 11. szám megvásárlását, a következő februárban zárult le. Ceruzzi, az SMI USA és az SL Green birtokolta a webhely 78,9 százalékát, a fennmaradó részt pedig egy másik tulajdonossal osztották meg. Ceruzzi visszabérbe adta a földet az IRSA-nak, és 2017-ben 272 millió dolláros négyéves kölcsönt kapott a Credit Suisse -tól. Az épület továbbra is vonzotta a bérlőket, például az Alden Global Capital fedezeti alapokat és a Noerr ügyvédi irodát . Latham és Watkins 2018-ban bejelentette, hogy az 1271 Avenue of the Americas címre költözik, és a Third Avenue 885 irodaterületének többségét elhagyja. A gyengülő argentin gazdaság közepette az IRSA és Marciano úgy döntött, hogy 2019-ben nem élnek a 885 Third Avenue alatti földterület megvásárlásával. Ceruzzi ehelyett ugyanabban az évben eladta a telket.

A 2020-as globális COVID-19 világjárvány miatt az IRSA nem fizette ki a földbérleti kölcsönt, amelyet 2020 júniusában küldtek el egy speciális szerviznek . További viták merültek fel, amikor a 3 Company LLC, amely az oldal 21 százalékát birtokolta, megkísérelte ötszörösére emelni a telek részének éves földbérleti díját a járvány kitörése előtt végzett felmérés alapján. Az SL Green keresetet nyújtott be arra hivatkozva, hogy a parcellát nem értékelték megfelelően. Ceruzzi kis híján elkerülte a kölcsön befizetését, amelyet az SL Green 2021 márciusában szerzett meg. Ugyanebben az évben az SL Green a Twitteren bejelentette, hogy felújítja az előcsarnokot; a cég 2022 elejére megkezdte a helyiségek bérbeadását az épületben.

Hatás

A Newsday a 885 Third Avenue-t idézte Johnson „érintői megközelítésének ” példájaként, utalva a PBS American Masters televíziós sorozatának 1986-ban készült interjújára, amelyben Johnson így írta le az építészethez való hozzáállását: „Néha érintened kell a világot, vagy meg fog őrülni." Vincent Scully azt írta a The New York Times Magazine -nak, hogy az épület "pörgős houstoni típusú" volt, vagy a Southwestnek tisztelve, vagy a Third Avenue hírnevét "határutcaként" hivatkozva. A New York Times összehasonlította a közeli 666 Fifth Avenue előcsarnokát, amelyet az 1990-es évek végén alakítottak át a 885 Third Avenue tervével. A New York Daily News 2012-ben azt írta, hogy az épület „nem csupán egy érdekes építmény, hanem a modernista építészet tökéletes példája”.

Ezzel szemben Carter Wiseman "tábori abszurdnak" minősítette az épületet az American Heritage cikkében, amelyben Johnsont a "legtúlértékelt építészként" bírálta. Michael Sorkin bírálta a tervezést, mondván: "A forma szintjén az épület nagyon jó, jó alakú és egyedi. De a projekt elveszti a részletekben." Eric Nash 2005-ben azt írta, hogy "a folytonossági zavart minden szinten hangsúlyozzák", az alján lévő oszlopoktól az épület belső elrendezéséig.

Hivatkozások

Megjegyzések

Idézetek

Források

Külső linkek