Costruzione del rossetto -Lipstick Building

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Costruzione del rossetto
Rossetto edificio (51923067068).jpg
L'edificio del rossetto
Informazione Generale
Stato Completato
Tipo Ufficio
Posizione 885 Third Avenue, Manhattan, New York, Stati Uniti
Coordinate 40°45′28″N 73°58′08″W / 40.75778°N 73.96889°O / 40.75778; -73.96889 Coordinate: 40°45′28″N 73°58′08″W / 40.75778°N 73.96889°O / 40.75778; -73.96889
Completato 1986
Altezza
Tetto 138 m (453 piedi)
Dettagli tecnici
Conteggio piani 34
Disegno e costruzione
Architetto John Burgee e Philip Johnson
Ingegnere strutturale L'ufficio di Irwin Cantor

Il Lipstick Building, noto anche come 885 Third Avenue e 53rd at Third, è un grattacielo alto 453 piedi (138 metri) sulla Third Avenue tra la 53rd Street e la 54th Street nel quartiere di Midtown Manhattan a New York City . È stato completato nel 1986 e dispone di 34 piani. L'edificio è stato progettato da John Burgee e Philip Johnson per Hines Interests ed è stato il primo progetto dello sviluppatore Gerald D. Hines a New York City. Il soprannome dell'edificio deriva dalla sua forma e colore, che ricorda un tubetto di rossetto.

L'edificio ha una massa quasi ellittica, con battute d'arresto sopra il 19° e il 27° piano, nonché un attico in granito a due piani. La struttura è in realtà poligonale; sia la sezione di base che quella di battuta d'arresto hanno più di cento lati. L'edificio si erge su una colonna a doppia altezza alla base, e la facciata è realizzata in granito rosso imperiale e acciaio inossidabile. Sul lato nord-est dell'edificio si trova un annesso rettangolare alto nove piani. L'edificio ha 580.000 piedi quadrati (54.000 m 2 ) di spazio affittabile, alcuni dei quali sono stati costruiti in cambio di miglioramenti alla stazione di Lexington Avenue/51st Street . Per rinforzare l'edificio contro i venti provenienti da nord, l'ingegnere strutturista Irwin Cantor ha progettato un sistema di supporto tubolare e un nucleo centrale per la sovrastruttura dell'edificio .

Hines Interests ha acquistato il sito da Citigroup nel 1981 e ha assunto Burgee e Johnson per progettare un edificio per uffici ellittico per il sito. La costruzione iniziò nel maggio 1984 e l'edificio fu completato due anni dopo. Nei primi anni di storia dell'edificio, lo spazio per uffici era generalmente redditizio. Hines ha venduto l'edificio nel 2004 a Tishman Speyer, che ha rivenduto una partecipazione parziale a Prudential Real Estate Investors . Metropolitan 885 Third Avenue LLC ha poi acquisito l'edificio nel 2007 nell'ambito di un complesso accordo di finanziamento in cui il terreno sottostante è stato venduto separatamente a SL Green . Dopo il fallimento di Metropolitan nel 2010, Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima e Marciano Investment Group ne hanno assunto la proprietà. Ceruzzi Properties e SMI USA hanno acquisito il terreno nel 2015 e SL Green ha rilevato l'edificio nel 2021.

Luogo

Il Lipstick Building si trova a 885 Third Avenue nel quartiere Midtown Manhattan di New York City . Occupa la parte occidentale di un isolato cittadino delimitato dalla Third Avenue a ovest, dalla 54th Street a nord, dalla Second Avenue a est e dalla 53rd Street a sud. Il lotto di terreno a forma di "L" copre 2.425,5 m 2 (26.108 piedi quadrati ) con una facciata di 61 m (200 piedi) sulla Third Avenue e una profondità di 49 m (160 piedi). Altri edifici vicini includono 599 Lexington Avenue a sud-ovest, il Citigroup Center a ovest e 919 Third Avenue a due isolati a nord.

Accanto all'edificio si trova l' ingresso della stazione della metropolitana di New York City Lexington Avenue/51st Street (servita dai treni 6, <6>, E e ​M ). L'ingresso è costato allo sviluppatore dell'edificio $ 7 milioni ed è stato costruito per aumentare la quantità di spazio nell'edificio. Secondo le normali norme urbanistiche, il rapporto di superficie massima (FAR) per qualsiasi edificio sul sito della torre era 15. Gli sviluppatori hanno ricevuto un bonus del 20 percento per il miglioramento dell'ingresso della metropolitana, portando il FAR a 18. L'ingresso è costituito da una scala e scala mobile. C'è anche una fioriera paesaggistica accanto all'ingresso della metropolitana, adiacente al lungomare curvo dell'edificio.

Prima della costruzione dell'885 della Third Avenue, il sito conteneva edifici bassi. Citicorp, che occupava il 601 di Lexington Avenue immediatamente a ovest, acquistò il sito a metà del 1980 per 7,2 milioni di dollari. Citicorp aveva intenzione di erigervi un edificio residenziale. Nel giro di un anno la banca decise di vendere il sito a causa dell'aumento dei valori immobiliari.

Architettura

Il Lipstick Building a 885 Third Avenue è stato progettato da Philip Johnson e John Burgee per lo sviluppatore Gerald D. Hines . Nello sviluppo dell'edificio sono stati coinvolti anche l' ingegnere strutturale Irwin Cantor, l'ingegnere meccanico Cosentini Associates, gli architetti paesaggisti Zion e Breen Associates e il consulente per l'illuminazione Claude Engle . È alto 34 piani e misura 453 piedi (138 m) dal tetto. Sebbene l'edificio fosse ufficialmente conosciuto come Fifty-three at Third, il suo volume insolito e il colore della facciata portarono al suo nome popolare, il Lipstick Building. È uno dei numerosi edifici di New York che sono stati soprannominati in base al loro aspetto.

A partire dal 2020, a causa di un tecnicismo legale, l'edificio e il terreno sottostante hanno proprietari separati e il terreno stesso è diviso in due sezioni di proprietà. Un lotto di 50 x 110 piedi (15 x 34 m) sulla Third Avenue, che copre circa il 21% del sito, è di proprietà di una società a responsabilità limitata e locato a SL Green, il proprietario del resto del sito.

Forma e facciata

Particolare della sommità dell'edificio

885 Third Avenue ha una massa quasi ellittica perché, al momento dello sviluppo dell'edificio, il Dipartimento di pianificazione urbana di New York City stava valutando la possibilità di ricollocare Midtown Manhattan. Le volumetrie contrastavano con quelle degli edifici più antichi, che erano tipicamente progettati con forme rettangolari. La forma ellittica consente ai pedoni della 53a e 54a strada di tagliare gli angoli e consente l'ingresso di luce e aria aggiuntive nell'edificio. Burgee ha affermato che il design ha creato "un punto di riferimento memorabile lungo la dolcezza della Third Avenue", mentre Johnson ha affermato che la forma era "appropriata per la bizzarra Third Avenue ma non per la più seria Park Avenue ". I critici hanno paragonato l'ingombro dell'edificio a un tubetto di rossetto e a una fodera di lusso.

L'edificio è diviso verticalmente in tre sezioni. Per rispettare le leggi sulla zonizzazione, il Lipstick Building contiene battute d'arresto sopra il 19° e il 27° piano, al di sopra dei quali continua l'ammasso ellittico. Sebbene l'edificio sembri essere ellittico, la base ed entrambe le sezioni arretrate sono in realtà poligonali, poiché le pareti esterne sono composte da sfaccettature larghe 2 piedi e 7,5 pollici (0,800 m). La sezione più bassa contiene 180 lati; la sezione centrale sopra il 19° piano ha 164 lati; e la sezione superiore sopra il 27° piano ha 156 lati. C'è anche uno spazio meccanico a due piani in cima al tetto, che è rivestito in granito e a forma di ellisse. La parte nord-orientale del sito contiene un annesso rettangolare di nove piani, la cui base contiene uno spazio ristorante.

Alla base, l'edificio è sostenuto da 28 colonne in acciaio inossidabile e granito, ciascuna alta 28 piedi (8,5 m). Le colonne sporgono davanti alla lobby con pareti di vetro. Le parti superiori delle colonne contengono fasce d'acciaio. Dietro le colonne c'è un porticato che avvolge una sezione di 300 gradi del perimetro dell'edificio. Ci sono piantumazioni adiacenti al porticato sia sulla 53a che sulla 54a strada. L'esterno dell'edificio è un muro continuo di granito rosso imperiale e acciaio inossidabile. Le finestre del nastro sono circondate da cornici grigie. Ci sono pannelli rossi tra i piani, che sono incorniciati da strisce di acciaio inossidabile.

Caratteristiche

L'edificio ha 580.000 piedi quadrati (54.000 m 2 ) di spazio. Il sito poteva ospitare 500.000 piedi quadrati di superficie utilizzabile senza alcun bonus di zonizzazione, ma Hines Interests poteva aggiungere 71.544 piedi quadrati (6.646,7 m 2 ) in cambio di miglioramenti all'ingresso della metropolitana adiacente. L'atrio dell'edificio conteneva piastrelle del pavimento decorate a scacchiera e un soffitto a mosaico di vetro. Una parte della lobby è stata trasformata in un caffè nel 1992. Quando è stata aperta la 885 Third Avenue, aveva quattro ascensori con pannelli in marmo. Ogni cabina dell'ascensore utilizzava un colore diverso di marmo (verde, marrone, rosso o rosa). Gli ascensori sono posizionati sul lato est (posteriore) dell'edificio, consentendo al resto della torre di salire con battute d'arresto.

La sovrastruttura della 885 Third Avenue è realizzata in cemento armato. Comprende un sistema di supporto del tubo e un nucleo centrale che si assottiglia ai livelli superiori. A causa della forma insolita dell'edificio e della sua posizione sul lato est della Third Avenue, i venti da nord causerebbero una quantità estremamente grande di pressione verso est. Di conseguenza, l'ingegnere strutturale Irwin Cantor ha deciso di aggiungere il nucleo centrale, che assorbe la maggior parte dei carichi strutturali. Il nucleo centrale contiene gli ascensori e le scale di emergenza. Anche a causa della forma non convenzionale dell'edificio, lo spazio ufficio e le attrezzature meccaniche hanno dovuto essere adattati per adattarsi alla forma ellittica di ogni piano.

Storia

Sviluppo

Visto da sud

Nel gennaio 1981, Gerald Hines ha acquistato il sito di 885 Third Avenue da Citicorp per $ 28 milioni. La terra era costata oltre $ 1.000 per piede quadrato ($ 11.000/m 2 ), un prezzo record per la terra a Midtown Manhattan. Tale prezzo non includeva il costo di un contratto di locazione al centro del blocco, acquisito separatamente. A quel tempo, Hines aveva sviluppato 273 progetti negli Stati Uniti, ma non aveva mai sviluppato una struttura a New York City. Secondo Hines, "Vorremmo fare qualcosa di cui siamo orgogliosi e che la città guarderebbe favorevolmente". Il sito potrebbe essere sviluppato con un edificio per uffici fino a 460.000 piedi quadrati (43.000 m 2 ). Quell'aprile, Burgee e Johnson presentarono i progetti per un edificio ellittico sul sito, ma la costruzione non doveva iniziare per diversi anni, poiché i contratti di locazione degli inquilini esistenti dovevano ancora scadere. Nell'agosto 1981 i dettagli del progetto non erano ancora stati finalizzati. Kenneth Hubbard, che guidava l'ufficio di Hines a New York, disse che l'ingombro ellittico era l'unica certezza nel progetto.

Nel 1983, Hines Interests annunciò che avrebbe iniziato a costruire un edificio da 25 a 30 piani l'anno successivo, con 500.000 piedi quadrati (46.000 m 2 ) di spazio. A quel tempo, un portavoce di Hines disse al New York Times : "Non abbiamo ancora inquilini. Ne conosci qualcuno?" Hines Interests ha pagato $ 1 milione per trasferire un residente sul sito, Paul Brine, che pagava $ 90,14 al mese per un appartamento sul sito e si era rifiutato di trasferirsi. Hines Interests ha aperto la strada per la torre nel maggio 1984, anche se non c'erano ancora inquilini; questo contrastava con l'approccio tipico dell'azienda, in cui firmava un importante inquilino prima di iniziare la costruzione. A quel tempo, stava erigendo un edificio per uffici per EF Hutton al 40 di West 53rd Street, e Hines Interests vedeva i due progetti "come un impegno simile".

C'era ancora incertezza sull'altezza dell'edificio durante la costruzione delle fondamenta, poiché Hines Interests e il suo partner Sterling Equites volevano aumentare il rapporto di superficie dell'edificio del 20% in cambio del miglioramento delle stazioni della metropolitana adiacenti. Ciò consentirebbe agli sviluppatori di aggiungere 75.000 piedi quadrati (7.000 m 2 ), per un'area massima di 580.000 piedi quadrati (54.000 m 2 ). Il bonus è stato infine approvato. L'architetto del progetto era Ronnette Riley di Burgee Johnson Architects, che ha supervisionato lo sviluppo dell'edificio. Per attirare inquilini, Hines Interests ha aperto un centro marketing al 31° piano del vicino Seagram Building, dove l'azienda ha esposto modelli in scala della 40 West 53rd Street e 885 Third Avenue. Gli sviluppatori hanno previsto che avrebbero potuto addebitare $ 45 a $ 60 per piede quadrato ($ 480 a $ 650/m 2 ) per lo spazio. Gli inquilini hanno pagato un contratto di locazione netto modificato, ma Hines Interests ha rimborsato eventuali pagamenti in eccesso per tasse, costi di utilità e costi operativi.

Operazione Hines

L'edificio è stato completato nel 1986. 885 Third Avenue ha ricevuto critiche contrastanti nei suoi primi anni ed è stato soprannominato "Lipstick Building" per la sua forma insolita, ma lo spazio per uffici era redditizio. Circa il 65% dello spazio dell'edificio era stato affittato a una dozzina di inquilini entro la metà del 1986. I primi inquilini includevano un centro di telecomunicazioni gestito da Telecom Plus ; First Interstate Bank Limited; agenzia pubblicitaria Hill, Holliday, Connors, Cosmopolus; società di intermediazione Bernard L. Madoff Investment Securities ; e la Fondazione Nathan Cummings . John Burgee e Philip Johnson trasferirono gli uffici di architettura della loro azienda nella torre, cosa che i funzionari di Hines consideravano un "forte avallo". Entro la fine dell'anno, tre quarti dell'edificio erano occupati. A causa del calo della domanda di spazi per uffici, Hines Interests non prevedeva più di affittare spazi a pochi grandi inquilini.

Un ristorante italiano chiamato Toscana Ristorante è stato aperto sul lato della 54a strada dell'edificio nel 1987, mentre un bar è stato aperto sul lato della 53a strada nel 1999. All'inizio degli anni '90, Johnson ha detto dell'edificio: "Quando dici di lavorare nel rossetto edificio, le persone sanno esattamente dove sei." Il Lipstick Cafe è stato aperto nella hall nel 1992. L'anno successivo, Toscana Ristorante è stato sostituito con un ristorante chiamato Vong, progettato da David Rockwell e Jay Haverson. All'inizio degli anni 2000, gli inquilini dell'ufficio includevano lo studio legale Bingham McCutchen, lo studio legale Latham & Watkins, la società di computer Unisys e la società finanziaria Morgan Stanley .

anni 2000

Visto da est, con il Citigroup Center dietro

Nel gennaio 2004, Tishman Speyer ha firmato un contratto per l'acquisto dell'edificio. A quel punto, i proprietari di New York stavano acquistando edifici in previsione dell'aumento dei canoni di locazione. Nello stesso anno, Hines Interests vendette l'edificio a Tishman Speyer per $ 235 milioni. Latham & Watkins ha firmato un contratto di locazione di 15 anni per oltre la metà dell'edificio, o 319.665 piedi quadrati (29.697,9 m 2 ), alla fine del 2004 in mezzo alla crescente domanda di spazi per uffici nel centro di Manhattan. TMW Property Funds, un fondo gestito da Prudential Real Estate Investors, ha acquistato una partecipazione del 49% nell'edificio da Tishman Speyer a metà del 2005 per 164 milioni di dollari. La vendita ha valutato l'edificio a $ 335 milioni. Prudential ha rappresentato un gruppo di investitori tedeschi nella transazione. A quel punto, l'edificio era occupato al 95%. Tishman Speyer ha deciso di mettere in vendita la 885 Third Avenue nel marzo 2007. Prudential aveva voluto vendere l'edificio e gli esperti immobiliari hanno previsto che la proprietà potesse essere venduta per oltre $ 500 milioni.

Un consorzio noto come Metropolitan 885 Third Avenue LLC ha acquistato l'edificio nel luglio 2007 per $ 648,5 milioni, finalizzando l'acquisto il mese successivo. Dopo la vendita, le società israeliane Tao Tsuot e Financial Levers possedevano collettivamente una partecipazione del 70% nell'edificio. Il resto era di proprietà di Metropolitan Real Estate Investments, Marciano Investment Group e un terzo investitore. La vendita includeva un'opzione per i proprietari di acquisire il terreno sottostante nel 2020 o successivamente. Nell'ambito dello stesso accordo, SL Green ha acquisito una commissione per il 79% del terreno sottostante, nonché un contratto di locazione per il restante 21% del sito, per 317 milioni di dollari. SL Green possedeva il 55% degli interessi e dei beni di locazione, mentre il suo partner Gramercy Capital Corp. possedeva il restante 45%. Questo accordo faceva parte di un complicato pacchetto di finanziamento per l'edificio stesso. I proprietari dell'edificio hanno anche acquisito un primo prestito ipotecario di $ 210 milioni dalla Royal Bank of Canada (RBC), nonché un prestito di capitale privilegiato di $ 60 milioni da Goldman Sachs . L'acquisizione del sito, il primo prestito ipotecario e il prestito azionario privilegiato ammontavano a $ 587 milioni di finanziamenti. Wachovia si era offerta di finanziare il 90 percento del prezzo di acquisto dell'edificio, ma alla fine ha rifiutato l'accordo.

Sebbene la maggior parte dello spazio fosse già in locazione a lungo termine a Latham & Watkins, i nuovi proprietari hanno espresso la fiducia che lo spazio rimanente, che era occupato da una varietà di piccoli inquilini, potesse essere affittato a tariffe elevate. Circa il 42% dello spazio dell'edificio doveva diventare disponibile per l'affitto fino al 2013. Metropolitan ha rifinanziato l'edificio nel luglio 2008 con un prestito ponte da Goldman Sachs. A quel tempo, l'edificio era occupato per il 97%, con solo 1.280 m 2 di spazio libero disponibile. Circa due terzi dell'edificio erano occupati da un solo inquilino, Latham & Watkins. Bernard L. Madoff Investment Securities, che occupava tre piani, ha chiuso nel 2008 dopo che è stato scoperto che il suo presidente Bernie Madoff aveva gestito uno schema Ponzi da 65 miliardi di dollari . Successivamente, il Federal Bureau of Investigation ha rilevato parte dello spazio di Madoff mentre indagava sulle accuse di frode contro Madoff. I broker hanno espresso preoccupazione per il fatto che il collegamento dell'edificio con Madoff avrebbe allontanato gli inquilini. Il reddito da locazione all'885 della Third Avenue è diminuito negli anni successivi, in parte a causa dello scandalo Madoff, ma anche a causa dell'aumento dei tassi di sfitto causato dalla crisi finanziaria del 2007-2008 . La Wolfgang's Steakhouse ha rilevato l'ex spazio di Vong nell'edificio alla fine del 2009.

dal 2010 ad oggi

Il Metropolitan 885 Third Avenue LLC non ha concesso il suo primo mutuo ipotecario nel 2010 e RBC ha citato in giudizio quel giugno per precludere l'edificio. Metropolitan ha dichiarato bancarotta quel novembre. Il gruppo argentino Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRSA) e il Marciano Investment Group hanno acquisito la proprietà di maggioranza dell'edificio in un accordo del valore di 395 milioni di dollari. SL Green ha consolidato la sua proprietà del terreno sottostante, che è stato valutato a $ 352 milioni. Nonostante la controversia Madoff, l'edificio era ancora occupato per oltre il 90% dopo l'acquisizione dell'IRSA e di Marciano. Alcuni uffici liberi sono stati utilizzati per una mostra d'arte nel 2011 e l'anno successivo la hall ha ospitato una mostra sul lavoro di Philip Johnson. Un bar era stato aperto nell'atrio dell'edificio nel 2010; è stato sostituito nel 2014 dal ristorante Crimson & Rye, gestito dallo chef Charlie Palmer . Per attirare inquilini, IRSA e Marciano hanno assunto lo studio di architettura Gensler per riprogettare parte degli uffici. I proprietari hanno quindi affittato lo spazio come uffici prefabbricati, ciascuno con poche migliaia di metri quadrati.

Herald Square Properties, l'agente di gestione dell'edificio, ha riferito nel 2014 che c'era richiesta di piani interi all'interno dell'edificio. L'anno successivo, l'edificio fu affittato al 97%, compreso tutto il vecchio spazio di Madoff. SL Green ha venduto una partecipazione di controllo nel contratto di locazione del terreno a Ceruzzi Properties e SMI USA per 453 milioni di dollari nell'ottobre 2015. La vendita, che ha contribuito a finanziare l'acquisto da parte di SL Green dell'11 Madison Avenue, è stata finalizzata il prossimo febbraio. Ceruzzi, SMI USA e SL Green possedevano il 78,9% del sito, condividendo il resto con un altro proprietario. Ceruzzi ha affittato il terreno all'IRSA e ha ottenuto un prestito quadriennale di 272 milioni di dollari da Credit Suisse nel 2017. L'edificio ha continuato ad attrarre inquilini come l'hedge fund Alden Global Capital e lo studio legale Noerr . Latham e Watkins hanno annunciato nel 2018 che si sarebbe trasferito al 1271 di Avenue of the Americas, lasciando la maggior parte degli uffici della 885 Third Avenue. A causa dell'indebolimento dell'economia argentina, l'IRSA e Marciano hanno deciso di non esercitare la loro opzione per acquistare il terreno sotto 885 Third Avenue nel 2019. Invece, Ceruzzi ha messo in vendita il terreno lo stesso anno.

A causa della pandemia globale di COVID-19 nel 2020, l'IRSA non ha effettuato i pagamenti del prestito di locazione a terra, che è stato inviato a un servizio speciale nel giugno 2020. Ulteriori controversie sono sorte quando 3 Company LLC, che possedeva il 21% del sito, ha tentato di aumentare di cinque volte il canone annuo del terreno per la sua parte del sito, sulla base di una valutazione condotta prima dell'inizio della pandemia. SL Green ha intentato una causa sostenendo che il pacco non era stato adeguatamente valutato. Ceruzzi ha evitato per un soffio di inadempiere sul prestito, che SL Green ha acquisito nel marzo 2021. Nello stesso anno, SL Green ha annunciato su Twitter che avrebbe rinnovato la lobby; l'azienda aveva iniziato ad affittare lo spazio nell'edificio all'inizio del 2022.

Impatto

Newsday ha citato 885 Third Avenue come un esempio dell '"approccio tangenziale" di Johnson, facendo riferimento a un'intervista per la serie televisiva American Masters della PBS nel 1986, in cui Johnson ha descritto il suo approccio all'architettura: "A volte devi essere tangente al mondo o te stesso impazzirò". Vincent Scully ha scritto per il New York Times Magazine che l'edificio era "tipo vorticoso di Houston", onorando il sud-ovest o facendo riferimento alla reputazione della Third Avenue come "strada di frontiera". Il New York Times ha paragonato l'atrio della vicina 666 Fifth Avenue, ridisegnata alla fine degli anni '90, al design dell'885 Third Avenue. Il New York Daily News ha scritto nel 2012 che l'edificio "non è solo una struttura intrigante; è un perfetto esempio di architettura modernista".

Al contrario, Carter Wiseman ha descritto l'edificio come "campy assurdo" in un articolo di American Heritage in cui ha criticato Johnson come "l'architetto più sopravvalutato". Michael Sorkin ha criticato il design, dicendo: "A livello di forma, l'edificio è perfetto, di buona forma e distinto. Ma il progetto lo perde nei dettagli". Eric Nash ha scritto nel 2005 che "la discontinuità è enfatizzata ad ogni livello", dalle colonne alla base alla disposizione interna dell'edificio.

Riferimenti

Appunti

Citazioni

Fonti

link esterno