Здание помады -Lipstick Building

Из Википедии, бесплатной энциклопедии

Губная помада
Здание помады (51923067068).jpg
Здание губной помады
Главная Информация
Статус Завершенный
Тип Офис
Расположение 885 Third Avenue, Манхэттен, Нью-Йорк, США
Координаты 40°45′28″ с.ш. 73°58′08″ з.д. / 40,75778° с.ш. 73,96889° з.д. / 40,75778; -73,96889 Координаты: 40°45′28″ с.ш. 73°58′08″ з.д. / 40,75778° с.ш. 73,96889° з.д. / 40,75778; -73,96889
Завершенный 1986 г.
Высота
Крыша 138 м (453 фута)
Технические подробности
Количество этажей 34
Дизайн и строительство
Архитектор Джон Берджи и Филип Джонсон
Инженер-строитель Офис Ирвина Кантора

The Lipstick Building, также известное как 885 Third Avenue и 53rd at Third, представляет собой небоскреб высотой 453 фута (138 метров) на Третьей авеню между 53-й улицей и 54-й улицей в районе Мидтаун Манхэттена в Нью-Йорке . Он был завершен в 1986 году и имеет 34 этажа. Здание было спроектировано Джоном Берджи и Филипом Джонсоном для Hines Interests и стало первым проектом застройщика Джеральда Д. Хайнса в Нью-Йорке. Прозвище здания получено из-за его формы и цвета, которые напоминают тюбик губной помады ..

Здание имеет почти эллиптическую форму с выступами над 19-м и 27-м этажами, а также двухэтажный гранитный пентхаус. Структура на самом деле многоугольная; и у основания, и у отступов более ста сторон. Здание стоит на двухэтажной колонне в основании, а фасад выполнен из красного имперского гранита и нержавеющей стали. С северо-восточной стороны здания находится девятиэтажная прямоугольная пристройка. Здание имеет 580 000 квадратных футов (54 000 м 2 ) сдаваемых в аренду площадей, часть из которых была построена в обмен на улучшение станции Лексингтон-авеню/51-й улицы . Чтобы защитить здание от северных ветров, инженер-строитель Ирвин Кантор спроектировал трубчатую опорную систему и центральное ядро ​​для надстройки здания .

Hines Interests купила этот участок у Citigroup в 1981 году и наняла Берджи и Джонсона для проектирования эллиптического офисного здания для этого участка. Строительство началось в мае 1984 года и было завершено два года спустя. В первые несколько лет истории здания офисные помещения в целом приносили прибыль. Хайнс продал здание в 2004 году компании Tishman Speyer, которая перепродала часть акций компании Prudential Real Estate Investors . Затем в 2007 году это здание было приобретено компанией Metropolitan 885 Third Avenue LLC в соответствии со сложным соглашением о финансировании, по которому земельный участок был продан отдельно компании SL Green . После банкротства Metropolitan в 2010 году Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima и Marciano Investment Group стали владельцами. Ceruzzi Properties и SMI USA приобрели землю в 2015 году, а SL Green приобрела здание в 2021 году.

Сайт

The Lipstick Building находится на Третьей авеню, 885, в районе Мидтаун Манхэттена в Нью-Йорке . Он занимает западную часть городского квартала, ограниченного Третьей авеню на западе, 54-й улицей на севере, Второй авеню на востоке и 53-й улицей на юге. Земельный участок в форме буквы «L» занимает площадь 26 108 кв. Футов (2 425,5 м 2 ) с фасадом 200 футов (61 м) на Третьей авеню и глубиной 160 футов (49 м). Другие близлежащие здания включают 599 Lexington Avenue на юго-западе, Citigroup Center на западе и 919 Third Avenue в двух кварталах к северу.

Рядом со зданием находится вход на станцию ​​Lexington Avenue/51st Street нью-йоркского метрополитена (обслуживается поездами 6, <6>, E и ​M ). Вход обошелся застройщику здания в 7 миллионов долларов и был построен для увеличения площади здания. Согласно обычным правилам зонирования, максимальный коэффициент площади пола (FAR) для любого здания на месте башни составлял 15. Разработчики получили бонус в размере 20 процентов за улучшение входа в метро, ​​доведя FAR до 18. Вход состоит из лестницы и эскалатор. Рядом с входом в метро, ​​примыкающим к изогнутой набережной здания, также есть озелененный плантатор.

До строительства Третьей авеню 885 на этом месте были малоэтажные дома. Citicorp, которая занимала Лексингтон-авеню, 601 непосредственно к западу, купила этот участок в середине 1980-х годов за 7,2 миллиона долларов. Citicorp намеревался возвести здесь жилой дом. В течение года банк решил продать участок из-за роста стоимости недвижимости.

Архитектура

Здание Lipstick Building на Третьей авеню, 885, было спроектировано Филипом Джонсоном и Джоном Берджи для застройщика Джеральда Д. Хайнса . В разработке здания также участвовали инженер-строитель Ирвин Кантор, инженер-механик Cosentini Associates, ландшафтные архитекторы Zion and Breen Associates и консультант по освещению Клод Энгл . Его высота составляет 34 этажа, а высота до крыши составляет 453 фута (138 м). Хотя здание было официально известно как Пятьдесят третье на Третьем, его необычная масса и цвет фасада привели к его популярному названию - Здание Губной Помады. Это одно из нескольких зданий в Нью-Йорке, получивших прозвище за внешний вид.

По состоянию на 2020 год из-за юридических формальностей здание и прилегающая к нему земля имеют отдельных владельцев, а сама земля разделена на две части собственности. Участок размером 50 на 110 футов (15 на 34 м) на Третьей авеню, занимающий около 21 процента территории, принадлежит корпорации с ограниченной ответственностью и сдан в аренду SL Green, владельцу остальной части участка.

Форма и фасад

Деталь верхней части здания

Дом 885 на Третьей авеню имеет почти эллиптическую форму, потому что во время строительства здания Департамент городского планирования Нью-Йорка рассматривал возможность изменения зонирования Мидтауна Манхэттена. Массивность контрастировала с массой старых зданий, которые обычно имели прямоугольную форму. Эллиптическая форма позволяет пешеходам на 53-й и 54-й улицах пересекать углы, а также пропускает в здание дополнительный свет и воздух. Берджи сказал, что дизайн создал «запоминающуюся достопримечательность на безвкусной Третьей авеню», в то время как Джонсон сказал, что форма «подходит для причудливой Третьей авеню, но не для более серьезной Парк-авеню ». Критики сравнили массивность здания с тюбиком губной помады и роскошным вкладышем.

Здание разделено по вертикали на три секции. Чтобы соответствовать законам о зонировании, здание Lipstick Building имеет отступы над 19-м и 27-м этажами, над которыми продолжается эллиптическая масса. Хотя здание кажется эллиптическим, основание и обе боковые секции на самом деле многоугольные, поскольку внешние стены состоят из граней шириной 2 фута 7,5 дюймов (0,800 м). Самая нижняя секция содержит 180 сторон; средняя часть над 19-м этажом имеет 164 стороны; а верхняя часть над 27-м этажом имеет 156 сторон. На крыше также есть двухэтажное механическое помещение, облицованное гранитом и имеющее форму эллипса. Северо-восточная часть участка представляет собой прямоугольную девятиэтажную пристройку, в основании которой расположен ресторан.

В основании здание поддерживается 28 колоннами из нержавеющей стали и гранита, каждая высотой 28 футов (8,5 м). Колонны выступают перед вестибюлем со стеклянными стенами. Вершины колонн содержат стальные ленты. За колоннами находится аркада, охватывающая 300-градусный участок периметра здания. На 53-й и 54-й улицах к аркаде примыкают насаждения. Внешний вид здания представляет собой сплошную стену из красного имперского гранита и нержавеющей стали. Ленточные окна окружены серыми рамками. Между этажами установлены красные перемычки, обрамленные полосами из нержавеющей стали.

Функции

Площадь здания составляет 580 000 квадратных футов (54 000 м 2 ). Участок мог вместить 500 000 квадратных футов полезной площади без каких-либо бонусов за зонирование, но Hines Interests было разрешено добавить 71 544 квадратных фута (6 646,7 м 2 ) в обмен на улучшение соседнего входа в метро. В вестибюле здания была напольная плитка, оформленная в шахматном порядке, а также потолок из стеклянной мозаики. Часть вестибюля была преобразована в кафе в 1992 году. Когда открылась Третья авеню, 885, в ней было четыре лифта с мраморными панелями. В каждой кабине лифта использовался мрамор разного цвета (зеленый, коричневый, красный или розовый). Лифты размещены на восточной (тыльной) стороне здания, позволяя остальной части башни подниматься с отступами.

Надстройка 885 Third Avenue сделана из железобетона. Он включает в себя систему поддержки труб и центральный стержень, который сужается на верхних уровнях. Из-за необычной формы здания и его расположения на восточной стороне Третьей авеню ветры с севера будут вызывать чрезвычайно большое давление на восток. В результате инженер-строитель Ирвин Кантор решил добавить центральное ядро, которое поглощает большую часть структурных нагрузок. Центральное ядро ​​содержит лифты и аварийные лестницы. Также из-за нетрадиционной формы здания офисные помещения и механическое оборудование пришлось приспосабливать к эллиптической форме каждого этажа.

История

Разработка

Видно с юга

В январе 1981 года Джеральд Хайнс купил участок по адресу 885 Third Avenue у Citicorp за 28 миллионов долларов. Земля стоила более 1000 долларов за квадратный фут (11 000 долларов за м 2 ), что является рекордной ценой для земли в центре Манхэттена. В эту цену не входила стоимость аренды в середине квартала, которая была приобретена отдельно. В то время Хайнс реализовал 273 проекта в Соединенных Штатах, но никогда раньше не разрабатывал структуру в Нью-Йорке. По словам Хайнса, «мы хотели бы сделать что-то, чем мы гордимся и на что город будет смотреть благосклонно». На участке может быть построено офисное здание площадью до 460 000 квадратных футов (43 000 м 2 ). В апреле того же года Берджи и Джонсон представили проекты эллиптического здания на этом участке, но строительство не планировалось начинать в течение нескольких лет, поскольку срок аренды существующих арендаторов еще не истек. К августу 1981 года детали проекта еще не были доработаны. Кеннет Хаббард, который руководил нью-йоркским офисом Hines, сказал, что эллиптическая масса была единственной уверенностью в конструкции.

В 1983 году Hines Interests объявила, что в следующем году начнет строительство 25-30-этажного здания площадью 500 000 квадратных футов (46 000 м 2 ). В то время представитель Hines сказал The New York Times : «У нас еще нет арендаторов. Вы знаете кого-нибудь?» Hines Interests заплатила 1 миллион долларов за переселение одного жителя этого участка, Пола Рассола, который платил 90,14 доллара в месяц за квартиру на участке и отказался переезжать. Hines Interests заложила основу для башни в мае 1984 года, хотя арендаторов еще не было; это контрастировало с типичным подходом фирмы, когда она подписывала контракт с крупным арендатором до начала строительства. В то время она возводила офисное здание для EF Hutton по адресу 40 West 53rd Street, и Hines Interests рассматривала эти два проекта «как одно и то же обязательство».

Пока строился фундамент, все еще сохранялась неопределенность в отношении высоты здания, поскольку Hines Interests и ее партнер Sterling Equites хотели увеличить коэффициент площади пола здания на 20 процентов в обмен на улучшение соседних станций метро. Это позволит разработчикам добавить 75 000 квадратных футов (7 000 м 2 ) до максимальной площади 580 000 квадратных футов (54 000 м 2 ). В конечном итоге бонус был одобрен. Архитектором проекта была Роннетт Райли из Burgee Johnson Architects, которая руководила развитием здания. Чтобы привлечь арендаторов, Hines Interests открыла маркетинговый центр на 31-м этаже соседнего здания Seagram Building, где фирма выставляла масштабные модели 40 West 53rd Street и 885 Third Avenue. Разработчики прогнозировали, что они могут взимать от 45 до 60 долларов за квадратный фут (от 480 до 650 долларов за м 2 ) за помещение. Арендаторы заплатили модифицированную чистую арендную плату, но Hines Interests возместила все переплаты по налогам, коммунальным платежам и эксплуатационным расходам.

Хайнс операция

Строительство здания было завершено в 1986 году. 885 Третья авеню в первые годы своего существования подверглась неоднозначной критике и получила прозвище «Здание губной помады» за свою необычную форму, но офисные помещения были прибыльными. К середине 1986 года около 65 процентов площади здания было сдано в аренду дюжине арендаторов. Первыми арендаторами были телекоммуникационный центр, управляемый Telecom Plus ; Первый межгосударственный банк с ограниченной ответственностью; рекламное агентство Hill, Holliday, Connors, Cosmopolus; брокерская фирма Bernard L. Madoff Investment Securities ; и Фонд Натана Каммингса . Джон Берджи и Филип Джонсон переместили архитектурные офисы своей фирмы в башню, что официальные лица Hines сочли «решительным одобрением». К концу года три четверти здания были заняты. Из-за снижения спроса на офисные помещения Hines Interests больше не планировала сдавать помещения в аренду нескольким крупным арендаторам.

Итальянский ресторан Toscana Ristorante открылся на стороне здания со стороны 54-й улицы в 1987 году, а кафе открылось со стороны 53-й улицы в 1999 году. К началу 1990-х годов Джонсон сказал о здании: здания, люди точно знают, где вы находитесь». Кафе Lipstick открылось в вестибюле в 1992 году. В следующем году Toscana Ristorante был заменен рестораном Vong, спроектированным Дэвидом Роквеллом и Джеем Хаверсоном. К началу 2000-х арендаторами офиса были юридическая фирма Bingham McCutchen, юридическая фирма Latham & Watkins, компьютерная компания Unisys и финансовая фирма Morgan Stanley .

2000-е

Вид с востока, позади Citigroup Center

В январе 2004 года Тишман Шпейер подписал контракт на покупку здания. К тому времени домовладельцы в Нью-Йорке скупали здания в ожидании роста арендных ставок. Позже в том же году Hines Interests продала здание Тишману Шпейеру за 235 миллионов долларов. Latham & Watkins подписала договор аренды на 15 лет более половины здания, или 319 665 квадратных футов (29 697,9 м 2 ), в конце 2004 года на фоне растущего спроса на офисные помещения в центре Манхэттена. TMW Property Funds, фонд, управляемый Prudential Real Estate Investors, купил 49-процентную долю в здании у Тишмана Шпейера в середине 2005 года за 164 миллиона долларов. В результате продажи здание было оценено в 335 миллионов долларов. Prudential представляла интересы группы немецких инвесторов в сделке. К тому времени здание было занято на 95 процентов. Тишман Шпейер решил выставить дом 885 на Третьей авеню на продажу в марте 2007 года. Prudential хотела продать здание, и эксперты по недвижимости предсказали, что недвижимость может быть продана более чем за 500 миллионов долларов.

Консорциум, известный как Metropolitan 885 Third Avenue LLC, купил здание в июле 2007 года за 648,5 миллиона долларов, завершив покупку в следующем месяце. После продажи израильские компании Tao Tsuot и Financial Levers совместно владели 70-процентной долей в здании. Остальная часть принадлежала Metropolitan Real Estate Investments, Marciano Investment Group и третьему инвестору. Продажа включала возможность для владельцев приобрести основную землю в 2020 году или позже. В рамках той же сделки SL Green приобрела комиссионные за 79 процентов лежащей в основе земли, а также право аренды на оставшиеся 21 процент участка за 317 миллионов долларов. SL Green владела 55 процентами комиссионных и арендованного имущества, а ее партнеру Gramercy Capital Corp. принадлежали оставшиеся 45 процентов. Эта сделка была частью сложного пакета финансирования самого здания. Владельцы здания также получили первую ипотечную ссуду в размере 210 миллионов долларов от Королевского банка Канады (RBC), а также ссуду на привилегированные акции в размере 60 миллионов долларов от Goldman Sachs . Приобретение участка, первый ипотечный кредит и кредит привилегированных акций составили 587 миллионов долларов финансирования. Wachovia предложила профинансировать 90 процентов покупной цены здания, но в конечном итоге отказалась от сделки.

Хотя большая часть площадей уже находилась в долгосрочной аренде у Latham & Watkins, новые владельцы выразили уверенность, что оставшиеся площади, занятые множеством мелких арендаторов, можно будет сдать в аренду по высоким ставкам. Около 42 процентов площадей здания должны были быть сданы в аренду до 2013 года. В июле 2008 года Metropolitan рефинансировала здание за счет промежуточного кредита от Goldman Sachs. В то время здание было занято на 97 процентов, и только 13 800 квадратных футов (1 280 м 2 ) свободных площадей. Около двух третей здания занимал всего один арендатор, Latham & Watkins. Компания Bernard L. Madoff Investment Securities, занимавшая три этажа, закрылась в 2008 году после того, как выяснилось, что ее председатель Берни Мэдофф управлял схемой Понци на 65 миллиардов долларов . После этого Федеральное бюро расследований заняло часть пространства Мэдоффа, пока оно расследовало обвинения в мошенничестве против Мэдоффа. Брокеры выразили опасения, что связь здания с Мэдоффом оттолкнет арендаторов. Доход от аренды на Третьей авеню, 885 в последующие годы снизился, отчасти из-за скандала с Мэдоффом, но также из-за увеличения доли вакантных площадей, вызванного финансовым кризисом 2007–2008 годов . В конце 2009 года ресторан Wolfgang's Steakhouse занял бывшее помещение Вонга в здании.

2010-е по настоящее время

Metropolitan 885 Third Avenue LLC объявила дефолт по своему первому ипотечному кредиту в 2010 году, и в июне того же года РБК подал в суд, чтобы лишить права выкупа здания. В ноябре того же года компания Metropolitan объявила о банкротстве. Аргентинская группа Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRSA) и инвестиционная группа Marciano приобрели контрольный пакет акций здания в рамках сделки, которая оценила здание в 395 миллионов долларов. SL Green консолидировала свою собственность на лежащую в основе землю, которая была оценена в 352 миллиона долларов. Несмотря на разногласия по поводу Мэдоффа, после приобретения IRSA и Марчиано здание все еще было занято более чем на 90 процентов. Некоторые свободные офисные помещения были использованы для художественной выставки в 2011 году, а в холле в следующем году прошла выставка работ Филипа Джонсона. В 2010 году в вестибюле здания открылось кафе; в 2014 году его заменил ресторан Crimson & Rye, которым управляет шеф-повар Чарли Палмер . Чтобы привлечь арендаторов, IRSA и Марчиано наняли архитектурную фирму Gensler для перепланировки некоторых офисных помещений. Затем владельцы сдали помещение в аренду под готовые офисы площадью несколько тысяч квадратных футов каждый.

Herald Square Properties, управляющий агент здания, сообщила в 2014 году, что в здании есть спрос на полные этажи. К следующему году здание было сдано в аренду на 97 процентов, включая все старые помещения Мэдоффа. SL Green продала контрольный пакет акций компании Ceruzzi Properties и SMI USA за 453 миллиона долларов в октябре 2015 года. Продажа, которая помогла профинансировать покупку SL Green дома 11 на Мэдисон-авеню, была завершена в феврале следующего года. Ceruzzi, SMI USA и SL Green владели 78,9% участка, а оставшуюся часть делили с другим владельцем. Серуцци сдал землю обратно в аренду IRSA и в 2017 году получил четырехлетний кредит в размере 272 миллионов долларов от Credit Suisse . Здание продолжало привлекать арендаторов, таких как хедж-фонд Alden Global Capital и юридическая фирма Noerr . В 2018 году Latham and Watkins объявили, что переедут на 1271 Avenue of the Americas, освободив большую часть офисных помещений 885 Third Avenue. На фоне ослабления аргентинской экономики IRSA и Марчиано решили не реализовывать свое право на покупку земли под Третьей авеню, 885 в 2019 году. Вместо этого в том же году Серуцци выставила землю на продажу.

Из-за глобальной пандемии COVID-19 в 2020 году IRSA не смогла произвести платежи по кредиту на аренду земли, который был отправлен специальной сервисной службе в июне 2020 года. Дальнейшие споры возникли, когда 3 Company LLC, которой принадлежал 21 процент сайта, попыталась поднять годовую арендную плату за свою часть участка в пять раз на основе оценки, проведенной до начала пандемии. Компания SL Green подала иск в суд, утверждая, что посылка не была должным образом оценена. Ceruzzi едва избежал дефолта по кредиту, который SL Green приобрела в марте 2021 года. Позже в том же году SL Green объявила в Twitter, что отремонтирует вестибюль; К началу 2022 года фирма начала сдавать помещения в здании в аренду.

Влияние

Newsday процитировал Третью авеню, 885 в качестве примера «тангенциального подхода» Джонсона, ссылаясь на интервью для телесериала PBS American Masters в 1986 году, в котором Джонсон описал свой подход к архитектуре: «Иногда вы должны быть касательными к миру, иначе вы сойду с ума». Винсент Скалли написал для The New York Times Magazine, что это здание было «крутым хьюстонским типом», либо в честь Юго-Запада, либо в связи с репутацией Третьей авеню как «пограничной улицы». The New York Times сравнила вестибюль близлежащего дома 666 по Пятой авеню, реконструированный в конце 1990-х годов, с дизайном дома 885 по Третьей авеню. В 2012 году газета New York Daily News писала, что это здание «не просто интригующее сооружение, это прекрасный образец модернистской архитектуры».

Напротив, Картер Уайзман назвал здание «маневренным абсурдом» в статье « Американское наследие », в которой он критиковал Джонсона как «самого переоцененного архитектора». Майкл Соркин раскритиковал дизайн, сказав: «На уровне формы здание просто отличное, хорошая форма и отчетливое. Но проект теряет его в деталях». Эрик Нэш писал в 2005 году, что «непрерывность подчеркивается на каждом уровне», от колонн у основания до внутренней планировки здания.

использованная литература

Заметки

Цитаты

Источники

внешние ссылки